Gradsko vijeće Grada Dubrovnika u ponedjeljak je prihvatilo uvjete kupovine Tvornice ugljenografitnih proizvoda Dubrovnik posredstvom društva UTD Ragusa za 10,2 milijuna eura. Većinom glasova dali su suglasnost za kreditno zaduženje kojim će Grad Dubrovnik posredno postati vlasnikom 9.000 četvornih metara u Gružu i gotovo 15.000 kvadrata u Komolcu. Nadzorni odbor Luke Dubrovnika suglasio se sa solidarnim jamstvom do zasnivanja založnog jamstva na nekretninama TUP-a, ali ne dulje od godine dana. Za iskusnog sudskog vještaka i procjenitelja, građevinskog inženjera Zlatka Bendera nema sumnje da je riječ o dobroj pogodbi.
Dobro ulaganje, nema dvojbe
- Što se tiče matematičkih odnosa procjene TUP-a u odnosu na procijenjenu vrijednost nekretnina UTD-a Ragusa, uopće nema dvojbe kako se radi o dobrom ulaganju. Restoran Dubravka i Mimoza su procijenjeni na oko 66 milijuna kuna, a TUP se kupuje za 10,2 milijuna eura. Eto, sami procijenite, vrijede li te dvije nekretnine kao čitav TUP. Nemam uvida u poslovanje društva, a oni kupuju poduzeće TUP s bilancom kakva jest, što je nešto posve drugo od procjene vrijednosti samih nekretnina i njihova statusa odnosno opterećenosti unutar zemljišno-knjižne identifikacije. Subjektivno govoreći, na osnovu poznatih podataka uopće ne dvojim da se radi o vrhunskoj kupovini. Sad ostaje pitanje kakav će biti razvojni program sukladno prostorno-planskim odredbama, što s tim prostorima i kako ih na najbolji način privesti svrsi, a to je već stvar politike i u to se ne bih miješao – kaže Bender.
Iako najveću pozornost javnosti zaokuplja objekt same tvornice u Gružu, Bender podsjeća kako je predmet kupovine i vrijedno zemljište u Komolcu za koje je upravo on radio procjenu.
- Nigdje u Dubrovniku nemate 14.459 četvornih metara u smislu jedinstvene cjeline koja je pritom komunalno opremljena, bez obzira na starost infrastrukture. Na tom prostoru u Komolcu je 2.094 četvornih metara neto korisne površine. Radi se o izvanrednoj mikrolokaciji i, rekao bih, iznimno pozitivnoj transakciji. Sad treba mudrosti i znanja kako to iskoristiti u budućnosti - komentira Bender. Procijenjena vrijednost nekretnina u Komolcu bila je 3,3 milijuna eura.
Na ovotjednoj sjednici Gradskog vijeća se raspravljalo o vrijednosti nekretnina UTD-a Ragusa koje će biti založene. Grad drži 80 posto dionica tog društva. Gradski vijećnik Pero Vićan (DDS) poručio je da Dubravka ovog trenutka vrijedi 100 milijuna kuna, a ne 46 milijuna na koliko je procijenjena.
- Vićan dobro zna da Zlatko Bender realno, iskustveno i stručno radi procjenu, pogotovo on to dobro zna – uzvraća procjenitelj ovih nekretnina.
Samo najam može vratiti veći dio kredita
Vinko Trojanović iz tvrtke Platanus, koja je razmišljala o kupovini TUP-a ali ih je kriza izazvana pandemijom koronavirusa zaustavila u ulaganju, smatra da je Grad povukao dobar potez. Da je platio i više od 10,2 milijun eura i dalje bi to bio dobar posao za Dubrovnik, a moglo se proći i s nižom cijenom.
- Nije to loš potez. Samo najam prostora može vraćati veći dio kredita – kaže sugovornik.
Prihod TUP-a od zakupa prostora prije pandemije koronavirusa iznosio je 3,1 milijun kuna i može se povećati već samim preseljenjem dijela gradskih društava i, primjerice, javnih ustanova u kulturi kojima Grad Dubrovnik plaća preko dva milijuna kuna godišnje za najmove prostora. Mjesečni prihodi od Dubravke i Mimoze, nekretnina u vlasništvu UTD-a Ragusa, iznosi 146 tisuća kuna. Trenutačno, zakup Mimoze je 30.000, a Dubravke 116.000 kuna mjesečno. Ukupni godišnji prihod ovog dioničkog društva od iznajmljivanja prostora 2019. godine bio je oko dva milijuna kuna. Autori investicijskog elaborata kupovine TUP-a smatraju kako je cijena najma ovih prostora ekstremno mala s obzirom na lokaciju i predlažu barem dvostruko veće iznose. Ciljani prihod tog društva kod zanavljanja, odnosno sklapanja novih ugovora o zakupu 2023. godine je 5,1 milijun kuna godišnje. Upravi UTD-a se preporučuje kraće razdoblje najma i ugovaranje djelomične varijabilne cijene koja bi bila vezana uz prihode najmoprimca. U gradskoj upravi se nadaju kako će sve to biti dovoljno za vraćanje kredita i opravdavanje, kako kažu, najveće akvizicije u posljednjih 30 godina.