Usporavanje dosad užarenog nekretninskog tržišta u SAD-u, potaknutog rekordno niskim kamatama, dešava se zapanjujuće brzo. Prodaja novih obiteljskih kuća u srpnju je dosegla najnižu razinu u gotovo sedam godina, pavši za 12,6 posto na sezonski prilagođenu godišnju stopu. Agenti za nekretnine, koji su nekoć izvještavali o redovima kupaca ispred kuća na prodaju i licitacijskim ratovima, sada kažu da se domovi prodaju dulje i da su prodavači prisiljeni reducirati svoje cjenovne ciljeve.
"Budući da zabrinutost zbog recesije utječe na procjene potrošača, naše istraživanje pokazuje da je neizvjesnost ušla u umove mnogih kupaca", rekla je Danielle Hale, glavna ekonomistica Realtora, najposjećenije američke web stranice s popisima nekretnina.
Glavni pokretač ovog usporavanja rastuće su hipotekarne stope. Iako su blago pale u kolovozu, ponovno su naglo porasle ovaj tjedan, čineći ga najnepovoljnijim u 35 godina. Prosječna stopa na 30-godišnju fiksnu hipoteku, koja je daleko najpopularnija i čini više od 90 posto svih zahtjeva, je na početku ove godine bila oko 3 posto. Sada je nešto iznad 6 posto. To znači da bi osoba koja kupuje kuću od 400.000 dolara imala mjesečnu uplatu za oko 700 dolara veću sada nego u siječnju.
Drugi pokretači usporavanja su visoke cijene i niska ponuda. Cijene su sada 43 posto više nego što su bile na početku pandemije koronavirusa, prema nacionalnom indeksu cijena kuća. Ponuda kuća za prodaju raste, 27 posto početkom rujna u usporedbi s istim razdobljem prošle godine. Iako se ta napredak u toj usporedbi čini značajan, još uvijek nije dovoljan da nadoknadi višegodišnju nestašicu kuća za prodaju jer je aktivni inventar i dalje 43 posto manji nego što je bio 2019. Novi oglasi također su pali za 6 posto krajem rujna, što znači da su potencijalni prodavači sada zabrinuti jer vide da sve više kuća dulje stoji na tržištu.
Zalihe su sve manje na nacionalnoj razini pošto investitori usporavaju gradnju jer sve manje potencijalnih kupaca obilazi nekretnine. Broj započetih stambenih objekata za obiteljske kuće pao je 18,5 posto u srpnju u usporedbi sa srpnjem 2021. Raspoloženje među građevinarima je u kolovozu palo na negativno područje, prvi put od kratkog pada na početku pandemije, prema Nacionalnoj udruzi graditelja kuća (NAHB). Građevinari su prijavili manju prodaju i slabiji promet kupaca.
"Stroža monetarna politika Federalnih rezervi i stalno visoki troškovi izgradnje doveli su do recesije nekretnina", rekao je glavni ekonomist NAHB-a Robert Dietz u izvješću za kolovoz.
Nakon procvata tijekom pandemije, tržište nekretnina se ohladilo posljednjih mjeseci jer Fed povećava kamatne stope u pokušaju da ukroti inflaciju. Njegovi napori da ohladi potrošnju i uspori potražnju unutar gospodarstva uzrokovali su ovo značajno usporavanje prodaje kuća i pad cijena.
Predsjednik Feda Jerome Powell priznao je, nakon sastanka članova centralne banke u srpnju, da se uvjeti na tržištu nekretnina brzo mijenjaju. U to je vrijeme sugerirao da bi hlađenje na kraju moglo pomoći budućim kupcima nekretnina koji su se mučili s pronalaskom kuće tijekom procvata u doba pandemije.
"Rekao bih da ako ste kupac kuće, netko ili mlada osoba koja želi kupiti kuću, trebate se malo resetirati", rekao je Powell. "Moramo se vratiti na mjesto gdje su ponuda i potražnja ponovno zajedno i gdje je inflacija ponovno niska, a stope na hipotekarne kredite ponovno niske."
Dužnosnici Feda su još izvijestili da je "stambena aktivnost znatno oslabila" i predvidjeli da će se "usporavanje stambene aktivnosti nastaviti".
Cijene kuća se konačno počinju hladiti. Pale su za 0,77 posto od lipnja do srpnja, što je prvi mjesečni pad u gotovo tri godine. Iako se pad može činiti malim, to je najveći jednomjesečni pad cijena od siječnja 2011. To je također drugi najgori srpanjski učinak koji datira iz 1991., iza pada od 0,9 posto u srpnju 2010., tijekom Velike recesije.
Trenutačno je potrebno 35,51 posto prosječnog prihoda za plaćanje mjesečne glavnice i kamata na prosječnu kuću s 30-godišnjom hipotekom. U pet godina prije nego što su kamatne stope počele rasti, taj se omjer prihoda i plaćanja držao oko 20 posto. Iako su cijene kuća skočile 2020. i 2021., rekordno niske kamatne stope neutralizirale su ta povećanja.
"S obzirom na veliku ulogu koju izazovi priuštivosti izgleda igraju u promjeni dinamike tržišta nekretnina, nedavni pad cijena kuća vjerojatno će se nastaviti", rekao je Andy Walden, potpredsjednik istraživanja i strategije poduzeća u Black Knightu, analitičkom divu.
Gotovo jedan od pet prodavača kuća snizio je traženu cijenu za svoje domove u kolovozu u pokušaju da privuče kupce, a čak je 25 posto manje je ljudi pretraživalo "kuće na prodaju" na Googleu prošlog tjedna u odnosu na godinu ranije, javlja CNBC.
I Goldman Sachs je upozorio potencijalne prodavače kuća da se očekuje da će se pad tržišta nekretnina pogoršati iduće godine. Ali za zainteresirane kupce kuća to ne znači nužno niže cijene kuća pošto se očekuje da će cijene ostati visoke zbog inflacije i ograničene zalihe kuća. Uzimajući u obzir sve faktore, Goldman predviđa pad od 22 posto u prodaji novih domova prije kraja godine, pad od 17 posto u prodaji postojećih domova te 8,9 posto u ukupnom nekretninskom BDP-u. Predviđaju i da će se te brojke još više smanjiti u 2023., sa smanjenjem BDP-a stanovanja od 9,2 posto.
Fitch Ratings rekao je da predviđa pad cijena nekretnina u SAD-u do 15 posto, a Robert Shiller, ekonomist koji je točno predvidio krah nekretnina 2008., smatra da postoji dobra šansa da bi cijene kuća mogle pasti za više od 10 posto, prenosi Daily Mail.
"Cijene kuća nisu pale od recesije iz 2008. Trenutno stvari izgledaju gotovo jednako loše. Pada prodaja postojećih kuća. Pada broj dozvola. Puno je znakova da ćemo nešto vidjeti. Možda nije katastrofalno, ali vrijeme je da to razmotrimo. Rizici su trenutno povećani za kupnju kuće", upozorio je.
No Mark Zandi, glavni ekonomist Moody‘s Analyticsa, ima još nešto pesimističnija predviđanja. Njegova kuća svako tromjesečje procjenjuje mogu li lokalni ekonomski temelji, uključujući lokalne razine prihoda, podržati lokalne cijene kuća. Njihovi posljednji podaci su pak otkrili da su 183 od 413 najvećih regionalnih tržišta nekretnina u zemlji precijenjena za više od 25 posto. On predviđa da će cijene kuća, ako SAD definitivno uđe u recesiju, diljem zemlje pasti između 5 i 10 posto. Ali u navedena 183 precijenjena područja, one bi se mogle srušiti i do 20 posto.
Slično razmišlja i Ian Shepherdson, glavni ekonomist Pantheon Macroeconomicsa. Upozorio je da “najgore tek dolazi” za same cijene nekretnina, piše New York Post.
"Stambeno tržište je u puno gorem stanju nego što je Fed bio spreman priznati", "No, kreatori politika jasno su dali do znanja da je inflacija njihov primarni cilj, a da je stanovanje kolateralna šteta. Očekujemo oštre padove cijena novih kuća iz mjeseca u mjesec u doglednoj budućnosti", rekao je Shepherdson u bilješci klijentima, dodavši da su cijene kuća oko 15 do 20 posto precijenjene u odnosu na prihode.