Vlasnici stanova, oprez! Još malo pa će biti kasno - ako ovo ne riješite do Nove godine, moglo bi vas skupo stajati!

Do kraja godine suvlasnici zgrada u Hrvatskoj moraju potpisati nove međuvlasničke ugovore i ugovore o upravljanju. Ako to ne učine, postojeći ugovori prestaju vrijediti, a zgrade bi se mogle naći u ozbiljnim problemima s upravljanjem i održavanjem. U krajnjem slučaju, morat će dobiti prinudnog upravitelja, što može značiti i znatno veće troškove za suvlasnike.

Rok se približava, a vremena za dogovor sve je manje. Naime, Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, koji je stupio na snagu 1. siječnja 2025. godine, suvlasnicima je ostavio prijelazno razdoblje od dvije godine za usklađivanje međusobnih odnosa i sklapanje novih ugovora. Krajnji je rok 31. prosinca 2026. godine, priopćila je platforma ZGRADOnačelnik.hr. 

Drugim riječima, suvlasnici imaju još nekoliko tjedana da urede pravila upravljanja svojim zgradama. Oni koji to ne učine riskiraju ulazak u postupak prinudne uprave.

Što se događa ako ugovori ne budu potpisani?

Članak 62. Zakona propisuje da se, ako suvlasnici u predviđenom roku ne sklope nove međuvlasničke ugovore i ugovore o upravljanju, primjenjuju odredbe o određivanju prinudnog upravitelja.

To, međutim, ne znači da će prinudni upravitelj automatski biti imenovan prvog dana nove godine. Postupak zahtijeva prijavu nadležnom gradskom ili općinskom tijelu.

Zgradu, odnosno zajednicu suvlasnika, može prijaviti bilo tko tko ima saznanja da nije uređeno upravljanje – od suvlasnika i upravitelja do susjeda ili drugog građanina.

Nakon što zaprimi informaciju, gradonačelnik ili općinski načelnik na čijem se području zgrada nalazi ima rok od šest mjeseci za imenovanje prinudnog upravitelja. Pravila postupanja uređena su člankom 50. Zakona.

Zakonske obveze odnose se na zgrade obuhvaćene Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada. To su:

– višestambene zgrade – namijenjene stanovanju, s najmanje četiri stana

– stambeno-poslovne zgrade – s najmanje tri stana i jednim poslovnim prostorom

– poslovne zgrade – namijenjene obavljanju poslovne djelatnosti i pretežito korištene u tu svrhu

– blokovske garaže – višekatne garaže namijenjene pretežito parkiranju više od 20 motornih vozila, s pripadajućom opremom, koje su u pretežitom vlasništvu fizičkih osoba.

Upravitelji su, podsjetimo, imali obvezu upisati zgrade u Registar upravitelja zgrada (RUZ) i Registar zajednica suvlasnika (RZS). Time se omogućuje evidentiranje zgrada i zajednica suvlasnika te dodjela OIB-a zajednicama koje stječu pravnu osobnost.

Registar upravitelja

Prema podacima Državne geodetske uprave, na dan 19. listopada 2026. godine u Registru upravitelja bilo je položeno 62.526 ugovora, dok su izdana 32.254 OIB-a i osnovano je isto toliko zajednica suvlasnika.

No upis u registre i dobivanje OIB-a ne oslobađaju suvlasnike obveze sklapanja novih ugovora. Rok je isti za sve obuhvaćene zgrade – 31. prosinca 2026. godine.

Bez ugovora nema uređenog upravljanja

Međuvlasnički ugovor temeljni je dokument kojim suvlasnici uređuju međusobne odnose, način upravljanja i održavanja zajedničkih dijelova zgrade te druga važna pitanja. Uz ugovor o upravljanju, on čini osnovu za funkcioniranje zgrade.

Ako suvlasnici ne usklade dokumentaciju s novim zakonom, otvara se pitanje daljnjeg upravljanja, održavanja, predstavnika suvlasnika i raspolaganja zajedničkom pričuvom.

Prinudna uprava u nekim slučajevima može biti rješenje za zgrade u kojima se suvlasnici ne mogu dogovoriti ili ne žele preuzeti odgovornost za zajedničke poslove. Međutim, takav način upravljanja može donijeti i veće financijsko opterećenje.

Zato se suvlasnicima preporučuje da ne čekaju posljednje dane prosinca. Novi međuvlasnički ugovor nije tek formalnost, nego dokument koji bi trebao jasno definirati prava, obveze i pravila zajedničkog života u zgradi.

Kako upozorava portal ZGRADOnačelnik.hr, međuvlasnički ugovor svojevrsni je „Ustav zgrade“. Upravo zato idućih nekoliko tjedana za tisuće suvlasnika nije samo administrativni rok, nego prilika da urede odnose i izbjegnu moguće probleme s upravljanjem i održavanjem svojih zgrada.