StoryEditor
BiznisKLIMA MIJENJA SVE

Na Floridi rasprodaju, u Dalmaciji se nitko ne sekira zbog rastućeg mora: kuća ispod Magistrale trostruko je skuplja od one par desetaka metara poviše

26. listopada 2020. - 19:59
Ante Čizmić/Cropix

Obale Floride od jadranskih obala daleko su po kilometraži, nisu ni jednako konfigurirane, jedne okružuju malo, "lokalno" more, dok su druge izložene utjecaju golemog Atlantskog oceana, ali ih nešto ipak veže – projekcije o rastu razine (svih svjetskih) mora i oceana.

Nedavno je prof. Srđan Čupić iz Hrvatskoga hidrografskog instituta na stranicama "Slobodne" govorio o sve češćim olujnim nevremenima na Jadranu, s pojavama ekstremnih oborina, visokih razina mora i visokih valova, koji uzrokuju poplavljivanje i oštećenja infrastrukture na obali, te kako se u godinama koje dolaze očekuje da će tih događaja – koje se može pripisati klimatskim promjena – biti sve više i da će biti sve ekstremniji. Zaključio je kako ne bi više kupio kuću u prvom redu do mora, ilustrirajući tako – osim profesionalnim spoznajama – i vlastitim stavom o koliko se ozbiljnim predviđanjima radi.

Doista, dolazi li polako na red pitanje vrijednosti kuća i zemljišta uz more na tržištu nekretnina?

Najkraće rečeno: da, polako dolazi. Ali (još) ne kod nas.

Nova, nedavno objavljena studija tima stručnjaka s američke Penn's Wharton School proučava upravo to – odnos između porasta razine mora i promjena na tržištima nekretnina (i hipoteka) na Floridi u posljednja dva desetljeća.

Istraživanje otkriva da je taj rizik počeo utjecati na cijene stambenih nekretnina u najranjivijim obalnim područjima spomenute države. Sve se češće, naime, postavlja pitanje koliko bi netko trebao platiti za dom koji će u sljedećim desetljećima vjerojatno preplaviti rastuće more.

Traženiji priobalni djelovi

Do 2012. godine, na opseg prodaje floridskih kuća uz more to pitanje nije imalo nikakav utjecaj, no iduće, 2013. godine, već se osjetila promjena: broj prodanih kuća u obalnim područjima Floride, s većom izloženošću porastu razine mora, opao je, dok je u priobalnim dijelovima s manjim rizikom počeo rasti.

Cijene se, međutim, nisu mijenjale, ostale su iste i na izloženijim i u zaštićenijim zonama. S njima – cijenama – promjena se dogodila tek 2018. godine, kad se osjetilo da na dijelovima obale izloženijima moru počinju padati. Danas, u 2020. godini, razlika u cijeni iznosi od pet do deset posto.

Autori navode da se ta razlika ne može pripisati promjenama u ponašanju zajmodavca, odnosno da je promjena cijene bila slična i kod gotovinskih i kod hipotekarnih kupnji.

Što se, dakle, dogodilo oko 2013. godine zbog čega su tamošnji kupci počeli uzimati u obzir porast razine mora?

Autori identificiraju nekoliko stvari. Jedna je uragan Sandy iz 2012., događaj koji je kupcima kuća na atlantskoj obali na sjeveroistoku Floride vrlo jasno rasvijetlio rizik od poplave.

Drugo, Međuvladin panel za klimatske promjene (IPCC) ažurirao je 2014. projekcije o budućim zbivanjima, tako nepovoljne da su skrenule medijsku pozornost na tu temu, nakon čega je na Floridi počela rasti internetska potraga za pojmom "rast razine mora".

image
Ante Čizmić/Cropix


Autore je zanimalo i što objašnjava činjenicu da su cijene nekretnina pale tek godinama poslije pada opsega prodaje. Oni koji prodaju, svoje domove procjenjuju više nego što su kupci spremni platiti, pa opseg prodaje uvijek pada nešto prije nego što padnu cijene.

Kupci ne žele riskirati

U ovom slučaju, međutim, prodavači su podcijenili koliko će morati spustiti cijene da bi nekretninu prodali kupcima zabrinutima zbog učinaka klimatskih promjena.

U budućnosti će se, ne bude li značajnijih napora za ublažavanje posljedica podizanja mora, mnoga imanja na Floridi naći pod vodom, navode autori, dodajući da će se dotad vlasnici kuća i zajmodavci suočavati s većim rizikom od ekstremnih vremenskih prilika, olujnih udara i poplava.

"Naši rezultati sugeriraju da je manje kupaca spremno snositi te rizike po trenutačnim tržišnim cijenama, što dovodi do naglog pada broja transakcija."

Nailazeći rizici sigurno kompliciraju računicu za kupnju kuće. Uzimanje, na primjer, hipotekarnih kredita u situaciji kad prijeti obezvrjeđivanje nekretnine – izvjesno u predviđenom dugoročnom roku otplate – rizik je i za jednu i za drugu stranu.

Zanimljiva studija iz 2018. godine otkriva da na prodajne cijene domova koji će se u budućnosti vjerojatno naći pod vodom utječe i vjerovanje ljudi na dotičnom području u klimatske promjene, pa se tako kuće tamo gdje žive "vjernici" prodaju za nižu cijenu, za razliku od kuća u krajevima gdje žive poricatelji klimatskih promjena.

Ekonomska teorija i postojeća istraživanja sugeriraju da su na područjima sklonim poplavama cijene niže, što je koncept koji se može proširiti na zone na koje će utjecati budući porast razine mora, pišu 2019. u radu "Porast razine mora i kapitalizacija cijene kuće" ekonomisti sa sveučilišta Cambridge i Melbourne.

image
Ante Čizmić/Cropix


Dodaju, međutim, da kupci nisu dovoljno informirani niti su dovoljno pripremljeni za buduće izazove iako se, rečeno je u zaključku rada, može smatrati da će porast razine mora vjerojatno imati značajan utjecaj na vrijednost imovine. Izravno pogođena područja mogu se suočiti s velikim padom cijena, čak i ukupnim gubitkom.

Sve će to utjecati na izmjene propisa i zakona, razvojne mogućnosti, različite troškove, premije osiguranja itd. – a sve to će, opet, u konačnici utjecati na vrijednosti imovine.

'Klimatski' udar po džepu

Iako je floridska obala "plitka" i izloženija većim i snažnijim utjecajima oceana nego što je to slučaj na Jadranu, stručnjaci odavno već upozoravaju da od posljedica podizanja razine mora nećemo pobjeći, osobito na nekim dijelovima obale.

U Splitu bi, recimo, 2050. godine, prema optimističnom scenariju rasta razine mora uzrokovanog klimatskim promjenama, očekivane štete od morskih poplava s procijenjenih pola milijuna dolara mogle narasti na nešto više od tri, a prema najgorem – na 12 milijuna dolara prosječnoga godišnjeg troška

Pritom Split nije u najgoroj poziciji – najveće štete očekuju se u Zadru, gdje prosječni godišnji trošak po najgorem scenariju može dosegnuti i do 820 milijuna dolara godišnje, odnosno u Šibeniku 770 milijuna dolara ili na području Kaštelanskog zaljeva 790 milijuna dolara.

image
Nikolina Vuković Stipaničev/Cropix


Zanimljivo iznenađenje na ljestvici najvećih očekivanih šteta su tri grada, sva tri u razini oko 400 milijuna dolara godišnje – Novalja, Vodice i Vir.

Podaci su to iz dokumenta "Procjena mogućih šteta od podizanja razine mora za RH, uključujući troškove i koristi od prilagodbe", iz 2015. godine, načinjenog i izdanog u suradnji Centra za regionalne aktivnosti Programa prioritetnih akcija (PAP/RAC) i Ministarstva zaštite okoliša i prirode.

Poplavna dolina Kaštelanskog zaljeva

Navedeno je i da je "danas u Hrvatskoj riziku od poplava s mora izloženo oko 17.000 ljudi na 250 kilometara četvornih, uz godišnji potencijalni trošak šteta od oko 40 milijuna dolara", te da je "poplavna dolina Kaštelanskog zaljeva – koja uključuje Split, Trogir, Solin i Kaštela – procijenjena na 5,4 kvadratna kilometra, a uz najviši predviđeni rast mora od 31 centimetar, to bi za 30 godina moglo iznositi 6,6 kilometara četvornih".

Znanstvenici različitih disciplina pitanjem utjecaja rasta razine mora i dalje se sve intenzivnije bave; u travnju je, recimo, u cijenjenom znanstvenom časopisu "Regional Enviromental Change" objavljen vrlo zanimljiv članak pod nazivom "Djelotvornost zona odmaka u prilagođavanju rastu razine mora u Hrvatskoj", koji daje skicu odgovora na pitanje – hoće li klimatska budućnost od nas tražiti da, koliko god se to danas činilo nevjerojatnim ili pretjeranim, jadransku obalu prepustimo rastućim morskim vodama i da se povučemo dublje na kopno, kakve mogućnosti imamo i koliko bi to moglo koštati?

Ništa od svega toga, međutim, u Hrvatskoj (još uvijek) nema nikakvog utjecaja na kupce nekretnina u "prvom redu do mora", što nam potvrđuje više sugovornika, ljudi koji se bave trgovinom nekretninama ili gradnjom.

Jasminka Biliškov, vlasnica agencije "Biliškov", kaže da je upravo prvi red do mora iznimno tražen i vrlo skup.

– Split, Makarska rivijera, Marina, Sevid... – sve je to traženo, skupo, a lokacija za prodaju ostalo je vrlo malo jer općine i gradovi ne žele širiti građevinske zone.

image
Jasminka Biliškov, direktorica Biliškov nekretnina
Marin Tironi/Cropix


Što znači "skupo", gospođa Biliškov ilustrira rasponom cijena zemljišta od 250 eura za četvorni metar na "najlošijim" pozicijama, tamo gdje je pristup nezgodan ili strm, kao na području Stanića ili Mimica, preko 600-700 eura po "kvadratu" u žnjanskoj T-zoni, do čak 1000 koliko košta zemljište na Bačvicama.

Milijunska razlika

Svakako, prema njezinim iskustvima, među kupcima nema straha od utjecaja rasta razine mora na nekretnine koje žele kupiti.

– To pitanje itekako ima smisla, ali kod nas, na području Dubrovnika, a vjerujem i na cijeloj jadranskoj obali, zasad ga nitko ne postavlja; za sada cijene ne padaju, niti ljude takva vrsta problema zabrinjava – kaže Frane Bezić iz dubrovačke agencije "Spes nekretnine".

– Najcjenjenije i najskuplje pozicije na dubrovačkom području upravo su uz obalu, pa, recimo, u slučaju dviju kuća koje dijeli samo Magistrala – kuća ispod Magistrale, uz more, može imati i trostruko veću cijenu nego ona samo nekoliko desetaka metara dalje, ali poviše ceste: jedna je milijun, druga tri milijuna eura. A tako je svugdje na Jadranu.

Mogućnost da se situacija promijeni u idućih trideset godina, koliko može iznositi rok otplate kredita, također nema utjecaja na potražnju i prodaju jer, prema Bezićevim riječima, ljudi za takvu milijunsku kupnju ne uzimaju kredite, odnosno radi se o kupcima koji imaju dovoljno novca da sebi to mogu priuštiti bez kredita.

Iako je zadarsko područje označeno kao osjetljivije na porast razine mora, i treći put čuli smo isti odgovor, ovaj put od Dragana Patrka, vlasnika zadarske tvrtke "Kongrad".

image
Tea Cimaš/Cropix


– Kod nas prvi redovi do mora još nisu osjetili pad cijena. I na lokacijama kakve su Kožino i Sukošan, usprkos pristupu koji je nalik onome na Čiovu, nekretnine se skupo prodaju, najčešće bogatim kupcima iz Češke i Slovačke – kaže Patrk, dodajući da je, zanimajući se za problem porasta razine mora, proučavao karte zadarskog područja načinjene prema projekcijama i različitim scenarijima rasta.

Pa ako te projekcije još uvijek ne utječu na potražnju, prodaju i cijene, pokazuje li tko među kupcima ikakvo zanimanje ili zabrinutost za tu temu?

– Vrlo, vrlo rijetko – kaže Dragan Patrk.

Želite li dopuniti temu ili prijaviti pogrešku u tekstu?

Izdvojeno

29. studeni 2020 06:50