StoryEditor
Biznisdr. Damir Novotny

Do kada će divljati cijene stambenih kvadrata? Ekonomski analitičar: Nekretninski balon može puknuti samo u mašti! I dalje ćemo mlade ‘gurati‘ u kredite, umjesto da im se nude stanovi za najam

Piše Sanja Stapić
21. veljače 2022. - 13:44

U posljednje vrijeme, često se može čuti o napuhivanju nekretninskog balona i kako je opasno što cijene rastu kao lude, pa se čini da samo što nije eksplodirao i izazvao nered u ekonomiji, povukao nas u novu krizu.

Da se balon rasprsne, treba neka iglica koja će ga probiti da bi se cijene strmoglavile. Sve sami horor scenariji vrte se čovjeku po glavu dok zamišlja leteće blokete što pogađaju rast gospodarstva, plaće, mršav standard i dižu cijene...

No, tim je scenarijima mjesto tamo gdje su i nastali, u mašti, tvrdi dr. Damir Novotny, koji kaže da pucanja nekretninskog balona neće doći i da naše tržište nekretnina i nije pravo tržište, a uz to je vrlo šaroliko pa negdje cijene rastu, a drugdje padaju i u nekim dijelovima zemlje nekretnine zjape prazne i propadaju.

Prema ovom ekonomistu, Hrvatska ima jedan mnogo veći problem potpuno promašene ekonomske politike poticanja zaduživanja i poticanja mladih parova na zaduživanje tijekom cijelog života u uvjetima visokih cijena nekretnina.

image
Damir Novotny 
Damir Krajac/Cropix

Višak stanova

- Mislim da do nekog pucanja nekretninskog balona koje bi utjecalo na nacionalnu ekonomiju ne može doći. Mi imamo drugi problem - da su se kućanstva zadužila za kupnju skupih nekretnina i veliki je problem što na visokoj razini cijena mladi bračni parovi kupuju preskupe nekretnine koje ih opterećuju za cijeli život. Poticanje zaduživanja je jedna od pogrešaka ekonomske politike koja je subvencioniranim kreditima zapravo poticala zaduživanje i to Europska komisija sada jasno naglašava kao jedan od promašaja ekonomske politike i da bi zapravo trebalo raditi na hlađenju i na zaustavljanju potražnje. U ovom trenutku Hrvatska ima oko 30 posto više stambenih jedinica nego što ima potražnje, osobito nakon iseljavanja 300.000 ljudi proteklih nekoliko godina. Stanova ima viška. Ti se stanovi pokušavaju rentati, ali zapravo, u suštini, oni troše svoju supstancu, ne uređuju se i ne obnavljaju svoju vrijednost, liftovi se ne popravljaju, krovovi se uglavnom ne popravljaju... Te stambene jedinice mahom jedu same sebe, troše svoju supstancu i dobit ćemo ono što već sada imamo u ruralnim dijelovima zemlje, kuće u kojima nitko ne želi živjeti – ističe ovaj ekonomist.

Prema dr. Novotnyju, cijene nekretnina rastu jer nema dovoljno ponude novih stanova na tržištu, a potražnja postoji te se dijelom kreira i potiče subvencijama, a raste i zbog činjenice da su kamatne stope na štednju jako niske pa su ljudi jedan dio štednje odlučili investirati u nekretnine koje su trebale služiti za rentijerstvo u turizmu i u gradovima. Ističe da cijene ne rastu na primjer, u Čazmi ili u Virovitici, nego na Jadranu i u gradovima, ali ne u svim gradovima te su cijene u Osijeku na razini jedne trećine cijena u Splitu.

- To su bitne razlike i tu nema govora u nekom balonu, barem ne u onom klasičnom smislu, zato što je tržište heterogeno i ne može doći do općeg pucanja koje bi imalo učinka na nacionalnu ekonomiju. Hrvatsko tržište nekretnina i nije baš tržište, nema na njemu tržišnih silnica, nego je to više ulaganje u nekretnine kao rezultat viška štednje koji se formira na ovaj ili onaj način u uslužnoj ili u sivoj ekonomiji ili se iz starih ide u nove nekretnine. Imate jedan paradoks, kada se proda jedna nekretnina ide se kupovati druga i taj fenomen pretvaranja starih u nove nekretnine nije zabilježen drugdje – objašnjava dr. Novotny. Ukazuje također na to da kod nas prodavači korištenih nekretnina mogu čekati ako im netko ne želi platiti cijenu koju su istaknuli kod korištenih nekretnina, dok su kod novih nekretnina cijene napumpane dijelom zbog rasta cijena građevinskih materijala, ali i zato što gradovi poput Zagreba i Splita u svojim prostornim planovima uglavnom nemaju predviđenu stanogradnju ili imaju vrlo malo prostora predviđenog za stanogradnju i ne planiraju sustavni rast gradskih četvrti gdje bi se omogućila brza stanogradnja. Sve su to razlozi koji priječe pad cijena nekretnina.

image
Boris Kovacev/Cropix

Tržišna cijena

- U Hrvatskoj imate stan koji vrijedi 100.000 eura, u Zagrebu koji je sad došao do cijene od 300.000 eura, ali je to teorijska cijena, to nitko ne želi platiti i vlasnik kaže da onda neće ni prodati. Zapravo se ništa ne događa dok ne nastane dužnička kriza, onda se ti stanovi prodaju po tržišnoj cijeni. Oni koji ne poznaju stvarno stanje u Hrvatskoj mogu govoriti o mogućim crnim scenarijima, krizama i pucanju nekretninskog balona. APN je dao oko 22.000 subvencioniranih kredita, što je to prema 1,3 milijuna stambenih jedinica u Hrvatskoj? Ti koji su dobili poticaj od APN-a su zapravo u najlošijoj situaciji jer su kupovali nekretnine na vrlo visokoj razini cijena i dogodi li se da ne budu mogli otplaćivati te kredite, ti će stanovi završiti na tržištu s jednom trećinom cijene – naglašava dr. Novotny.

Ovaj ekonomist uvjeren je da je pogrešno subvencionirati kreditiranje i da se treba krenuti drugim putem.

- Moglo se i trebalo drukčije tu priču postaviti, kako su to napravile druge zemlje. Čak je i Italija, za koju se ne može reći da vodi jako pametne politike, u svojim malim gradovima forsirala komunalnu stambenu izgradnju i komune, odnosno, općine su gradile stanove za najam iz europskih fondova. Prođete li sjevernom Italijom, vidjet ćete kuće u nizu i nizove naselja financiranih iz europskih fondova kako bi se mladim bračnim parovima omogućilo jeftino stanovanje. To rade i austrijski gradovi, to radi i Beč. Prvenstvo to su sve stanovi namijenjeni za najam, ne za prodaju i ljudima pomažete ako mogu živjeti i stanovati po nekoj normalnoj cijeni i onda štedjeti za nekretninu ako to žele – ističe dr. Novotny.

Želite li dopuniti temu ili prijaviti pogrešku u tekstu?
30. lipanj 2022 15:21