Segment života (između ostalih, mnogobrojnih) po kojem je jasno da članstvo u Europskoj uniji građanima RH donosi benefite, jesu zaštićeni najmoprimci. Tako se naime zove skupina građana, danas više ne tako brojna, koja je godinama bila marginalizirana i zakinuta – da se razumijemo, nisu rijetki slučajevi istog tog slučaja u kojima je situacija obrnuta, u kojima su teško oštećeni ostali vlasnici nekretnina – stavom vlasti i neodrživim zakonskim rješenjima.
A sad, vrlo brzo, sve bi trebalo biti riješeno. Na zadovoljstvo zaštićenih najmoprimaca i vlasnika stanova podjednako – je li tako nešto uopće moguće? Hmmm, nisu svi uvjereni u brzi happy end štorije koja traje gotovo sto godina, ali činjenica je da se na poticaj, da ne kažemo nešto grublje, Europske unije situacija mora razriješiti.
Priča, nepravda, vuče svoje korijene desetljećima unatrag, a za razumijevanje situacije ipak je potrebno vratiti se tih nekoliko koraka unatrag. Makar zbog razumijevanja osnovnih pojmova i međusobnih odnosa, mora se (vrlo kratko, gotovo površno) proći kroz povijest slučaja koji danas sluti da će se riješiti. Iako, sumnju nam je iskazao jedan dobro informirani sugovornik (vezan institucionalno za problem, ne osobno), da će sve biti obavljeno u tim rokovima jer "predobro izgleda i zvuči da bi bila istina, da bi išlo ovako dobro"...
Uglavnom, na ovim našim prostorima bila je neobična navada istjerivanja ljudi iz njihovih domova, najčešće nakon "prebrojavanja krvnih zrnaca" ili zbog zastupanja neodgovarajuće političke opcije – sretni što napuštaju svoje stanove bili su u početku Drugog svjetskog rata Židovi, a onda koju godinicu kasnije vlast je preuzela Komunistička partija koja pak nije mogla otrpjeti akumulaciju kapitala i privatno vlasništvo...
Pa su tako ljudi, vlasnici tih nekretnina tom nacionalizacijom ostajali praktički na ulici, sretni što su izvukli živu glavu. Tijekom idućih godina i desetljeća socijalizam je ustanovio kategoriju posebno značajnu za ovu priču – stanarsko pravo.
To stanarsko pravo dobili su praktički svi u RH, no puno bolje su prošli oni koji su se u trenutku osamostaljenja i prelaska na tržišnu ekonomiju, našli u takozvanim državnim stanovima. Ukratko, u stanovima koji nisu bili nacionalizirani već su mahom sagrađeni u tih 40-ak i kusur godina "mraka". Jer su se takvi "društveni" stanovi prodavali nositeljima stanarskog prava po cijenama u prosjeku desetak puta manjim od tržišnih pa se tako i većina današnjih stanovnika RH skućila. Nije vlast doduše tek tako dijelila stambeni fond, to se događalo zahvaljujući uplatama građana svih onih prethodnih godina u državnu kesu iz koje se financirala gradnja novih stambenih jedinica...
No, kalvarija za ljude koji su se našli u starim, nekadašnjim nacionaliziranim stanovima se nastavila, skupa s većinom nasljednika tih originalnih vlasnika nekretnina. Jer njihovo stanarsko pravo je bilo za objesiti mačku o rep, jer su se našli u stanovima koji su praktički istovremeno denacionalizirani i vraćeni prvobitnim vlasnicima odnosno njihovim nasljednicima. Tako da nisu mogli otkupiti pojeftino stambene kvadrate, ali istovremeno niti novi/stari vlasnici nisu ih mogli izbaciti iz objekata. Tako se pojavila potpuno nova kategorija, zaštićenih najmoprimaca...
Ljudi koji su se zatekli u stanovima nacionaliziranim ‘45, a denacionaliziranim 90-ih, dobili su taj status, kao i članovi kućanstva koji su živjeli na toj adresi. To je u praksi značilo da vlasnik nekretnine ne samo da ih ne može izbaciti, odnosno otkazati ugovor o najmu tim zaštićenim najmoprimcima, nego stan mora iznajmljivati po unaprijed određenim cijenama. Koje su – s obzirom na to da su denacionalizirani stanovi sa zaštićenim najmoprimcima gotovo uvijek u središtima hrvatskih gradova, goleme, doduše i stare, nekretnine koje danas vrijede doslovno milijune – bile minimalne, donedavno stotinjak ili možda nešto više, hrvatskih kuna. Vlasnik stana je također morao plaćati pričuvu za svoje vlasništvo, pričuvu koja je često iznosila više od samog iznosa (zaštićenog) najma. Istina, mogao je prodati nekretninu (sa zaštićenim najmoprimcima u njoj), no cijenom daleko ispod tržišne.
Za to vrijeme situacija ni zaštićenim najmoprimcima nije baš bila bajna. Nisu smjeli ništa ulagati u stanove, renovirati kupatilo recimo, niti bi im se bilo kakva investicija u poboljšice priznala u budućim pregovorima. Ključni problem za zaštićene je ipak bila činjenica da nisu, poput većine ostalih stanovnika Hrvatske, pretočili svoje stanarsko pravo u vlastitu nekretninu.
U ova slučaja, na oba kraja ove neobične, državno uvjetovane ljuljačke bilo je nepravdi. Vidjeli smo i znamo, svi mi, i zaštićene najmoprimce koji se zubima drže za taj (tuđi) stan od 120 kvadrata na Bačvicama i ne žele iseliti niti se dogovoriti iako i oni i njihova djeca imaju nekretnine na pristojnim adresama po Splitu, ali i vlasnike stanova kojima još jedna nekretnina praktički ne znači ništa, a ipak koriste grubu silu za izbacivanje doista siromašnih zaštićenih najmoprimaca – posebno su u Zagrebu koristili katastrofalni potres prije četiri godine za takve podle manevre!
I to je, ukratko geneza ovog golemog problema. Dobro, ne više toliko velikog zahvaljujući biologiji, proteku vremena i činjenici da se jedan dobar broj ljudi uhvaćenih u ovo vrzino kolo uspio dogovoriti. Jedan manji dio i nije, na žalost, neki su doslovno završili na cesti pa se jedna nepravda ‘ispravila‘ drugom.
Nebrojene izmjene zakona, sudski postupci (Europski sud za ljudska prava u Strasbourgu je presuđivao u korist zaštićenih stanara, naglašavalo se neotuđivo ‘pravo na dom‘, ali i vlasnika nekretnina, kojima su u Europi dali za pravo i dodijelili ne baš simbolične naknade jer ‘godinama ne mogu koristiti stanove koje imaju u vlasništvu niti dobiti tržišni najamninu jer su stanovi dati zaštićenim najmoprimcima‘), Vladina rješenja, sve se to valjalo ovih godina da bi danas, zahvaljujući Europi, voda došla do poslovičnog grla.
Objavljen je Javni poziv kojim se pozivaju svi zainteresirani zaštićeni najmoprimci ili zaštićeni podstanari (ali mogu i vlasnici takvih stanova) koji su taj status stekli na temelju ranijih zakona, a se jave na Javni poziv i dostave dokumentaciju kojom dokazuju status.
Javni poziv za prijavu u Registar stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci uputilo je Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine i trajao je do sredine ovog mjeseca!
Naime, što? Hrvatski Sabor je 14. ožujka ove godine donio Zakon o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske i odluke Ustavnog suda RH, a koji se odnosi na rješavanje problematike zaštićenih najmoprimaca koji borave u privatnom vlasništvu. Ovaj Zakon (donesen, ponovimo, nakon brojnih presuda europskih sudova, ali i našeg Ustavnog suda kojima su redom obarana prethodna zakonska rješenja) trebao bi unijeti reda u stanje i relativno brzo riješiti sve preostale slučajeve.
Zakonsko rješenje predviđa uvođenje tri faze izvršenja odluka: ustrojavanje Registra, donošenje Programa mjera te operativnu provedbu programskih mjera. Praktički sve informacije se nalaze na stranicama Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine (toliko je ovo važan događaj da‘ zaštićeni najmoprimci‘ imaju i poseban link u zaglavlju početne stranice Ministarstva), a mi smo izdvojili ovih nekoliko redaka kao najvažnije, najkonkretnije:
"Tijekom 2024. godine predviđeno je prikupljanje podataka (ustrojavanje Registra) i donošenje podzakonskih akata, dok bi provedba zakona trebala krenuti od 2025. godine.
Prijedlogom zakona o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske i odluke Ustavnog suda, vlasnicima se omogućuje povrat imovine. Od 1. siječnja 2025., do konačnog rješavanja statusa stana, bit će im isplaćivana tržišna najamnina, a također će im se isplatiti i solidarna naknada za pretrpljenu štetu od 1996. godine.
Što se tiče stanova, zakon predviđa pet programskih mjera:
- nagodba stranaka kojom se utvrđuje visina najma i neodređeno vrijeme trajanja najma;
- isplata zaštićenog najmoprimca po etalonskoj vrijednosti stana na koji ima pravo (cca. 42.000 € do 50.000 € i dodatnih 10.000-12.000 € za svakog člana kućanstva);
- zaštićeni najmoprimac iseli u stan u vlasništvu države gdje plaća minimalnu najamninu (2 € po m2), ali koji može i otkupiti pod povoljnim uvjetima;
- Republika Hrvatska kupuje stan od vlasnika s tim da se zaštićenom najmoprimcu pruži mogućnost otkupa stana pod povoljnim uvjetima sličnima;
- zamjena stanova između vlasnika i Republike Hrvatske s tim da se zaštićenom najmoprimcu pruži mogućnost otkupa stana pod povoljnim uvjetima.
O dvije posljednje mjere se pregovara samo ako vlasnik izrazi namjeru prodati ili mijenjati stan na kojem postoji stanarsko pravo."
Zaštićeni najmoprimci tako bi prvi put, po povoljnim uvjetima mogli steći pravo vlasništva, odnosno otkupiti stan! Zakonom je inače predviđeno i da ranjivim skupinama (invalidima, starijima od 65 i socijalnim slučajevima) Republika Hrvatska plaća troškove selidbe u fiksnom iznosu od tisuću eura, a nove zgrade, predviđeno je istim Zakonom, gradit će APN.
Ostalo je pomalo nedefinirano na čijem zemljištu – državnom ili lokalne samouprave? Za Split, kako smo doznali od naših sugovornika još se raspravlja gdje bi se uopće moglo graditi objekt(e) u kojima bi svoje stanove našli zaštićeni najmoprimci, po povlaštenim najamninama i uz mogućnost otkupa. Lokacije će ovisiti o broju zainteresiranih, ali i konkretnoj lokaciji jer će naravno znatno veći broj privući novogradnja za njih bliže centru grada u odnosu na, recimo, zgradu na Kili... Iako gradnja neće krenuti sutra, ipak se nazire kraj cijele sage.
Kako Javni poziv još nije gotov (ni približno, a već je određen i rezervni rok za podnošenje prijava, do kraja kolovoza 2024. godine), tako se još zapravo niti ne zna ukupan broj slučajeva, kao niti za koju od programskih mjera su ljudi zainteresirani. Unatrag koju godinu se zna da je u Splitu oko 300 takvih slučajeva, a nekih 60-ak je s Gradom Splitom u ulozi vlasnika nekretnine ili makar upravlja tom nekretninom, najčešće u ime države.
Iz Ministarstva su pak kazali kako su do sada putem Javnog poziva za prijavu u Registar stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci ‘zaprimili gotovo tisuću prijava od kojih se 50 posto odnosi na Zagreb, 30 posto na Split, a ostatak je raspoređen po cijeloj RH.‘
S obzirom da prijave na javni poziv još uvijek traju, u ovome trenutku ne možemo precizirati koliko će i gdje točno biti potrebno izgraditi stanova stoga Ministarstvo još nije započelo pregovore s gradskim vlastima oko konkretnih lokacija. - zaključuje Valentina Vincek, glasnogovornica Ministarstva.
