Među prvim gradovima u Hrvatskoj, Makarska je dobila Studiju turističkog nosivog kapaciteta koja je javno prezentirana pred zainteresiranim sugrađanima, a koja je podloga za novi Prostorni plan, odnosno njegove izmjene.
Prema ovom strateškom dokumentu, Makarska ima 10 tisuća nelegalnih apartmana, 1000 stanova u koje nikada nitko nije ušao te prostora za izgradnju dodatnih 10 tisuća stambenih jedinica. U srcu sezone na svakog stanovnika Makarske dolazi 2,6 turista plus 11 tisuća jednodnevnih turista, što znači da 45 tisuća ljudi ide na 14 tisuća stanovnika, a svaki turist ima 1,5 kvadrata plaže za korištenje, mada je minimalni standard Ministarstva 5 metara kvadratnih.
Uz navedeno, najveći problem Makarske je opterećenje infrastrukture pa je tako dosegnut maksimalni tehnički kapacitet sustava opskrbe vodom kao i odvodnje vode.
Studiju na kojoj je godinu dana radio tim stručnjaka iz Instituta za turizam - dr. sc. Neven Ivandić, prof. dr. sc. Josip Mikulić, dr. sc. Ivan Sever, mr. sc. Neda Telišman-Košuta i Sanja Turk, dipl. ing. arh., Makaranima je prezentirao Neven Ivandić, a u petak ju je usvojilo Gradsko vijeće.
Primarno istraživanje
U sklopu izrade Studije koja je napisana na 102 stranice, provedeno je primarno istraživanje ‘‘Stavovi lokalnog stanovništva‘‘, a u kojem je sudjelovalo 386 usmeno telefonski anketiranih Makarana od njih 14 tisuća.
Kako je navedeno u Studiji (koja nije lektorirana, op.a), u Makarskoj se u 20-ak godina gotovo utrostručio broj turističkih noćenja u sezoni. Posljedični stalni rast pritisaka na sve gradske sustave i životne uvjete lokalne zajednice, potaknuo je Grad na izradu ovog dokumenta kako bi se osigurala što kvalitetnija platforma za informirano upravljanje uravnoteženijim, odnosno održivim razvojem turizma u budućnosti.
Ovim se Grad nadovezuje na Studiju prihvatnih kapaciteta turizma na području županije u kojem je Makarska promatrana kao dio jednog od sedam županijskih klastera. Studija prihvatnih kapaciteta turizma utvrdila je da ključna ograničenja i uska grla daljnjeg turističkog rasta Makarske rivijere proizlaze iz ograničenog plažnog prostora te nedovoljne izgrađenosti komunalne i prometne infrastruktura, ali i da postoji raspoloživost prostornih kapaciteta za daljnji rast kapaciteta.
Iako bi daljnji rast turizma iz perspektive 45 posto ispitanih stanovnika mogao povećati kvalitetu života u Makarskoj, apsolutna većina stanovnika, njih 60 posto smatra da je potrebno više ili dodatno poticati razvoj drugih gospodarskih aktivnosti, odnosno time barem relativno smanjiti i privatna i javna ulaganja u turizam.
Stoga je moguće očekivati da sklonost razvoju neturističkih aktivnosti odražava svijest stanovnika o potrebi širenja spektra gospodarskih aktivnosti kao načina neutraliziranja potencijalnih rizika vezanih uz jednovrsnu turističku potražnju. Nadalje, moguće je pretpostaviti da, iz perspektive ispitanika, poticanje razvoja drugih gospodarskih aktivnosti podrazumijeva i preferenciju povećanja destinacijskog lanca vrijednosti proizvoda i usluga kako za potrebe lokalnog stanovništva tako i turista.
Važnost širenja portfelja gospodarskih aktivnosti vjerojatno je i odraz stava većine stanovnika grada (55 posto) da u ovom trenutku makarsko gospodarstvo nema sposobnost nadomjestiti turizam drugim aktivnostima. I dok o općem rastu turističke aktivnosti stanovnici imaju oprečne stavove, bitno je viša razina jedinstva kada je riječ o smjerovima unaprjeđenja turističke ponude.
Unapređenje zdravstveno-turističke ponude prema ocjeni stanovnika ima najviši prioritet razvoja (91 posto), a prema važnosti slijede uređenje pješačkih (79 posto) i biciklističkih staza (77 posto) te ulaganja u sportsku infrastrukturu i događanja (69 posto).
Kao dio ukupne orijentacije na razvoj destinacijske ‘‘outdoor‘‘ ponude, izgradnja žičare Makarska-Biokovo ima visok prioritet za 65 posto ispitanika te izgradnja ili unapređenje postojećih sadržaja na području Parka prirode Biokovo za 53 posto ispitanika. Unatoč nezadovoljstvu postojećim prometnim rješenjima, zatvaranje rive za promet ima visok prioritet za gotovo polovicu ispitanika.
Ultra ne dolazi u obzir
Istodobno, povećanje kapaciteta za nautički turizam i naročito razvoj velikih zabavnih festivala poput splitske Ultre ne ulaze u aktivnosti koje za stanovnike Makarske imaju visok prioritet.
Makarska je lani raspolagala s ukupnim komercijalnim smještajnim kapacitetom od 20,1 tisuća kreveta i 8,1 tisuću smještajnih jedinica, a u strukturi kreveta dominiraju objekti u domaćinstvu koji su činili 72,1 posto ukupnog smještajnog kapaciteta, a prema važnosti slijede hoteli, aparthoteli, hotel baština, lječilišni hotel i pansion koji su činili 16,1 posto kapaciteta.
U odnosu na 2019., smještajni kapacitet mjeren brojem kreveta povećan je za 0,8 posto i to najviše u skupini hotela za 26,6 posto, dok je kapacitet objekata u domaćinstvu smanjen za 2,0 posto. U 2022. na području Makarske ostvareno je 1,6 milijuna noćenja što je 1,7 posto više nego 2019.
Hoteli, aparthoteli, hotel baština, lječilišni hotel i pansion ostvarili su lani udio od 29,5 posto noćenja. S druge strane, objekti u domaćinstvu ostvarili su udio u noćenjima od 57,4 posto, 14,7 postotnih bodova manji udio od onoga koji imaju u krevetima.
Od 2019. do 2022. najveće povećanje noćenja zabilježili su kampovi (46,3 posto), a potom hoteli, aparthoteli, hotel baština, lječilišni hotel i pansion (16,8 posto). Broj noćenja u objektima u domaćinstvu smanjen je 2,2 posto. Sezonalnost potražnje na području Makarske izuzetno je izražena pa je u srpnju i kolovozu 2022. ostvareno 59,6 posto svih godišnjih noćenja, ali treba upozoriti da je sezonalnost smanjena u petogodišnjem razdoblju.
Prvih 10 dana kolovoza razdoblje je najvećeg intenziteta turističke aktivnosti mjerenog brojem ostvarenih noćenja, a najveći broj noćenja u 2022. ostvaren je 9. kolovoza kada je zabilježeno 17.366 noćenja, odnosno boravka turista. Broj turista u danima vršnog opterećenja veći je za 10,8 posto u odnosu na prosječan dnevni broj turista tijekom cijelog kolovoza, a popunjenost objekata u domaćinstvu na razini od oko 80 posto ukazuje da i u samom vrhu sezone oko 20 posto ove vrste smještaja ostaje nepopunjeno.
Od 2011. do 2021., sukladno podacima iz Popisa stanovništva, broj stambenih jedinica na području Makarske povećan je s 9121 u 2011. na 10.271 u 2021. odnosno za 1150 jedinica. Pri tome je od 2001. do 2021., broj stanova na području Grada povećan za 71 posto dok je istodobno broj stanovnika smanjen 3 posto.
Posjet prijatelja i rođaka
Na području Makarske u 2011. bila su 7603 stana za stalno stanovanje, od čega je 4867 stanova bilo nastanjeno, 2710 privremeno nenastanjeno, a 26 napušteno.
S druge strane, kao stanovi za odmor i rekreaciju je bilo prijavljeno 709 stanova, dok su za iznajmljivanje turistima bila prijavljena 762 stana. U 2021. broj stanova za stalno stanovanje je smanjen za 227 stanova, što znači da je 2895 stanova namijenjeno ili za odmor i rekreaciju ili za obavljanje djelatnosti.
U Makarskoj postoji do 1,9 tisuća neregistriranih objekata, uzimajući u obzir broj priključaka za vodu te komercijalne smještajne jedinice u domaćinstvu koje se nalaze u sklopu obiteljskih kuća. Polazeći od stvarnog broja kuća i stanova za odmor, procijenjenog broja neregistriranih objekata kao i procijenjenog broja posjeta prijatelja i rođaka stanovnicima Makarske te očekivanog broja ležajeva po objektu i iskorištenosti objekta, slijedi da je u Makarskoj u vršnim danima turističke sezone 2022., najmanje 11.630 turista koji su boravili u nekomercijalnim kapacitetima.
Analiza je pokazala mogućnost očekivanja da u vršnim danima turističke sezone u gradu boravi između 29 i 31,5 tisuća turista, pri čemu je, uz očekivani 10 postotni obujam neprijavljivanja turista koji borave u objektima u domaćinstvu, njihov broj moguće i viši, odnosno između 31,6 i 34,4 tisuća posjetitelja.
Iskorišteni podaci o potrošnji vode na području Makarske, pokazali su da je u vršnim danima 2022. bilo moguće očekivati i do 32 tisuća turista u Makarskoj, s time da se procjenjuje da u gradu u špici sezone dnevno boravi i oko 11 tisuća jednodnevnih posjetitelja.
Stav stanovnika Makarske oko utjecaja turizma na njegov izgled je gotovo ravnomjerno podijeljen. Za 45 posto ispitanika turizam je utjecao pozitivno te grad zbog turizma izgleda ljepše, a s druge strane, 50 posto ispitanika smatra da turizam ima negativan utjecaj te da Grad zbog njega izgleda ružnije. Dvije trećine stanovnika smatra da Makarska zbog turizma gubi svoj duh i autentičnost, dok nešto više od trećine ispitanika smatra da turizam nije utjecao na duh grada.
Prostorni plan uređenja Grada Makarske za mješovitu namjenu raspoređuje ukupno 386,94 hektara i to 69,5 posto za izgrađeni i 30,5 posto za neizgrađeni dio od čega 80,6 posto na području Makarske, 15,3 posto na području Velikog Brda sa Kukom i Baškovićima te 4,1 posto na području Puharića, Makra i Kotišine.
Osim građevinskih područja naselja, planirana su i građevinska područja za izdvojene namjene i to za ugostiteljsko-turističku namjenu 93,5 hektara, sportsko-rekreacijsku 19,6 hektara i drugu namjenu poput svetišta Vepric od 6,8 hektara. Područja unutar građevinskih područja naselja, koja su planirana za ugostiteljsko-turističku namjenu, planirana su kao hoteli ukupne površine 24,32 hektra od čega je izgrađeno 15,72 hektara. Prema podacima eVisitora, unutar ovih područja trenutno je registrirano 3998 ležajeva u hotelima, aparthotelima, kampovima i lječilišnom hotelu pa je za ugostiteljsko-turističku namjenu raspoloživo još 8,6 hektara.
S obzirom na to da Prostorni plan ne određuje određen maksimalni kapacitet ovog područja uz primjenu standarda od 100 kreveta po hektaru u hotelskim kapacitetima, moguća je maksimalna izgradnja 860 novih kreveta u hotelima i sličnim objektima, odnosno oko 430 novih soba.
Tako se procjenjuje da postojeći Prostorni plan omogućava dodatnu izgradnju 10.190 novih stambenih jedinica. U odnosu na postojećih 10.271 stambenih jedinica evidentiranih popisom stanovništva 2021., procijenjeno potencijalno povećanje izgradnje na neizgrađenim područjima rezultira udvostručenjem broja stambenih jedinica u Makarskoj.
Uz pretpostavku da se na svim neizgrađenim površinama grade isključivo višestambene građevine, moguća izgradnja dostiže 9702 stambenih jedinica. Ukoliko se na istim površinama grade samo slobodnostojeće stambene građevine sa 6 stambenih jedinica, maksimalni broj novoizgrađenih stanova je i veći te dostiže 10.399 stambenih jedinica.
Individualne građevine
Iz svega se nameće zaključak da samo ograničavanje mogućnosti gradnje višestambenih građevina nije dovoljno kako bi u potpunosti ograničilo rast broja stambenih jedinica. Međutim, izmjene i dopune Plana koje su u tijeku, mijenjaju uvjete izgradnje na građevinskim područjima, a među njima su onemogućavanje izgradnje višestambenih građevina na području grada kao i nizova i dvojnih građevina.
Uz pretpostavku prihvaćanja predloženih izmijenjenih uvjeta Plana te da će se graditi individualne građevine, potencijalni maksimum nove izgradnje dostiže 6933 stambenih jedinica.
Međutim, sadašnjim Planom je dozvoljena rekonstrukcija postojećih stambenih građevina u sve tipove građevina, a dozvoljeno je, uz zadovoljavanje broja parkirališnih mjesta, i povećanje broja funkcionalnih cjelina do iskorištenja maksimuma. Time bi na području izgrađenog dijela Makarske moglo biti sagrađeno 22.436 stambenih jedinica što je okvirna procjena zbog brojnih uvjeta rekonstrukcije.
Radi se o dodatnom potencijalnom povećanju stambenog fonda za 12,2 tisuća stambenih jedinica što je razlika između postojećih 10.271 i 22.436 maksimalno mogućih stambenih jedinica na području izgrađenog dijela građevinskog područja. Dodatnoj gradnji se protive i Makarani pa je 58,7 posto ispitanika ocijenilo da je postojeća izgrađenost neprihvatljiva, dok je 19,6 posto ispitanika ocijenilo da je postojeće stanje izgrađenosti u potpunosti prihvatljivo.