StoryEditorOCM
S mora i krajaRADIKALAN ZAOKRET?

Stručnjak: ‘Odmah zabranimo korištenje stanova kao turističkih apartmana. Baš zbog toga ludo rastu cijene nekretnina!‘

Piše Mr. sc. Davor Njirić
9. listopada 2023. - 17:02
Deapartmanizacijom višestambenih zgrada uveo bi se red na tržištu stanova i mladim obiteljima omogućila kupnja po realnim cijenamaTom Dubravec/Cropix

Kao što je poznato, Ministarstvo turizma i sporta najavilo je donošenje krovnog Zakona o turizmu krajem ove godine. Ovim Zakonom će biti, u bitnome, propisane mjere za zaustavljanje globalne pojave prekomjernog turizma (overtourism).

Do toga dolazi kada nekontrolirani rast turističkog prometa prelazi granicu nosivoga kapaciteta destinacije i ozbiljno ugrožava njezinu komunalnu infrastrukturu i način života lokalnog stanovništva. Volim reći da je prekomjerni turizam “kada turizam prestaje biti blagodat i postaje pošast”, kako bi rekao pokojni prof. dr. sc. Dragutin Alfier, doajen naše turističke znanosti.

Prije svega bih rekao da cijenim namjeru da se ovim Zakonom ustroji sustav upravljanja razvojem turizma, da bi se mogla realizirati Strategija razvoja održivog turizma do 2030.

Zanimljivo je da Zakon sadrži paket mjera koje mogu provoditi gradovi, općine i županije, a ne i mjere koje će provoditi nadležna ministarstva. Smatram da prekomjeran rast turizma nije moguće zaustaviti samo mjerama na lokalnoj i regionalnoj razini, a ne i mjerama na nacionalnoj razini. To su mjere s kojima se postižu puno veći učinci u kratkom vremenu.

Poznato je da gradovi i općine mogu samo donositi učinkovite mjere za ograničavanje i usmjeravanje prometa dnevnih posjetitelja, izletnika koji dolaze u destinacije kruzerima, autobusima i osobnim automobilima, ovisno o njihovim specifičnostima. Mnogi to već čine.

image

Ministarstvo je Zakonom o ugostiteljskoj djelatnosti dopustilo apartmanizaciju višestambenih zgrada. Sve dok ne ispravi ovu pogrešku, ostale mjere nemaju smisla

Nikola Vilic/Cropix/Cropix

Sto politika

Oni, međutim, ne mogu donositi dovoljno učinkovite mjere za sprječavanje apartmanizacije i nelegalnog pružanja usluga smještaja. Štoviše, nije logično da svi oni donose različite mjere. Zar je logično da imamo sto različitih paketa mjera, odnosno sto politika ako bude toliko gradova i općina koje će ih donijeti?

Očekuje se, stoga, da će nakon donošenja Zakona o turizmu Ministarstvo predložiti i paket mjera na nacionalnoj razini koje će ono provoditi. Sve dok se ne donese taj paket mjera, neće biti poznata nacionalna politika sprječavanja prekomjernog turizma, a odgovornost za donošenje mjera bit će samo na gradonačelnicima i načelnicima.

Njima će biti teško osmisliti paket mjera na lokalnoj razini ako ne znaju koja je nacionalna politika. Njihove mjere mogu biti samo dodatne mjere za provedbu specifične politike na lokalnoj razini. Da je to tako, evo primjera.

Prvih dana listopada gospodin Mato Franković, gradonačelnik Dubrovnika, najavio je: Zabranit ćemo nove apartmane! Smanjit ćemo broj apartmana za 30 posto. Dobro, pitam se, ali koje apartmane? One domaćina ili rentijera, odnosno one u obiteljskim kućama, one u višestambenim zgradama ili one tipa “ex garaža”? Možda sve? Gdje? Na užem području grada ili i na periferiji? Možda svugdje? Dakle, samo po ovom pitanju može biti najmanje sedam opcija politika.

Ova najava unijela je veliki nemir među sve koji pružaju uslugu smještaja u domaćinstvu i one koji se namjeravaju time baviti. Portali “gore”. Oni postavljaju brojna pitanja: koji će se novi apartmani zabranjivati? Koji će se postojeći apartmani smanjivati? Znači li to pogodovanje krupnom kapitalu, odnosno velikim hotelima, u odnosu na “malog čovjeka” zainteresiranog za pružanje usluga u domaćinstvu? Itd.

Hrvatska mora imati mjere za provedbu politike održivog razvoja na nacionalnoj razini. Bez njih se ne može provesti Strategija održivog razvoja turizma do 2030. godine. Ne može se sva odgovornost za provedbu Strategije prenijeti na gradonačelnike, načelnike i župane.

Nelegalni promet

Prednost Hrvatske je što je mala zemlja, koja, stoga, može provoditi više mjera na nacionalnoj razini za razliku od velikih zemalja. One takve mjere mogu provoditi na regionalnoj/pokrajinskoj razini ili razini višemilijunskih gradova: New Yorka, Londona, Pariza, Barcelone itd. Naime, ne može se očekivati da mjere koje provode ovi gradovi provodi i, na primjer, Makarska, ali može i mora Hrvatska.

Što najviše doprinosi prekomjernom turizmu? Apartmanizacija i nelegalno pružanje usluga smještaja.

Nekontroliran rast broja apartmana, odnosno apartmanizacija, poprima sve veće razmjere. Njezin najagresivniji oblik je pretvaranje stanova u višestambenim zgradama u apartmane. Sve je više čitavih stambenih zgrada i kvartova u kojima nitko ne stanuje/živi jer su stanovi pretvoreni u apartmane.

Nelegalno pružanje usluga smještaja u neregistriranim apartmanima u obiteljskim kućama i višestambenim zgradama također poprima sve veće razmjere. Procjenjuje se da u nekim destinacijama udio nelegalnog turističkog prometa (noćenja i broja gostiju) dostiže polovinu ostvarenog prometa u ovoj vrsti smještajnih objekata, odnosno legalno ostvareni promet.

Zadržat ću se samo na problemu apartmanizacije višestambenih zgrada, a o problemu nelegalnog pružanja usluga smještaja možda drugom prilikom.

Kojim se mjerama apartmanizacija višestambenih zgrada može zaustaviti? Četiri su prioritetne.

Donosim prijedlog mjera na nacionalnoj razini za sprječavanje apartmanizacije višestambenih zgrada.

image

Prekomjeran rast turizma nije moguće zaustaviti samo mjerama na lokalnoj i regionalnoj razini, a ne i mjerama na nacionalnoj razini. To su mjere s kojima se postižu puno veći učinci u kratkom vremenu

Jure Mišković/Cropix

Mjera: Trebalo bi definirati tko je pružatelj usluga smještaja u domaćinstvu – domaćin

Domaćin bi bio pružatelj usluga smještaja u obiteljskom domaćinstvu; samo vlasnik smještajnih jedinica, apartmana ili soba u stambenom objektu mogao bi biti domaćin, i na njega bi glasilo rješenje o odobrenju pružanja usluga u domaćinstvu.

Domaćin bi pružao usluge smještaja osobnim radom i uz pomoć drugih osoba, prije svih članova uže obitelji: bračnog druga i djece (domaćin ne zapošljava djelatnike); bio bi dužan biti u kontaktu s gostima koji borave u domaćinstvu; morao bi imati prebivalište u jedinici lokalne samouprave (općini ili gradu) ili susjednoj u kojoj su smještajne jedinice u kojima pruža uslugu smještaja.

Mogao bi pružati usluge smještaja u: a) u obiteljskoj kući u kojoj stanuje, b) u obiteljskoj kući u kojoj ne stanuje, c) u stanu u višestambenoj zgradi u kojoj stanuje pod uvjetom da smještajne jedinice (apartmani ili sobe) imaju zaseban ulaz i d) u stanu u višestambenoj zgradi u kojoj ne stanuje pod uvjetom da smještajne jedinice imaju zaseban ulaz.

Smještajne jedinice u domaćinstvu su: apartmani, sobe i kuće za odmor (komercijalnog naziva vile).

Obrazloženje: Domaćin može pružati usluge smještaja osobnim radom i biti u kontaktu (komunicirati) s gostima/turistima samo ako barem povremeno može biti fizički prisutan u domaćinstvu, a to podrazumijeva da ima prebivalište u blizini.

Pitanje zajedničkog ulaza

Mjera: Zaustavljanje (zabrana) apartmanizacije višestambenih zgrada i uvođenje potpunog reda na tržištu stanova u roku od pet godina

– Rješenja o odobrenju pružanja usluga smještaja u domaćinstvu i rješenja o kategorizaciji smještajnih jedinica ne bi se izdavala za pružanje usluga smještaja u apartmanima (i/ili sobama) u višestambenim zgradama sa zajedničkim ulazom suvlasnika zgrade od dana stupanja na snagu ove odluke (mjere). Iznimno, rješenja bi se izdavala pod uvjetom da smještajne jedinice (apartmani ili sobe) imaju zaseban ulaz koji koriste samo gosti/turisti, tj. da se za njih ne koristi zajednički ulaz suvlasnika zgrade.

– Rješenja izdana do dana stupanja na snagu ove odluke prestala bi vrijediti pet godina od dana prvog izdavanja.

Obrazloženje: Od dana stupanja na snagu ovakve odluke zaustavila bi se daljnja apartmanizacija stanova u višestambenim zgradama sa zajedničkim ulazom suvlasnika, tj. prestala bi se izdavati rješenja o odobrenju i rješenja o kategorizaciji.

Rješenja izdana do dana stupanja na snagu ove odluke prestala bi vrijediti nakon pet godina od dana prvog izdavanja, što znači sljedeće: svi koji su iznajmljivali takve apartmane pet i više godina ne bi ih više mogli iznajmljivati, odnosno ne bi mogli obnoviti rješenja. Svi koji su ih iznajmljivali četiri godine mogli bi ih iznajmljivati još jednu godinu, oni koji su ih iznajmljivali tri godine mogli bi ih iznajmljivati još dvije, itd., dok bi svi koji su ih počeli iznajmljivati kratko vrijeme prije nego što bi ovakva odluka stupila na snagu s tim poslom mogli nastaviti idućih skoro pet godina.

Rok od pet godina bio bi prijelazni rok nakon kojega bi se svi stanovi u višestambenim zgradama sa zajedničkim ulazom suvlasnika mogli koristiti samo za stanovanje.

image

‘Gradonačelnik Dubrovnika najavio je da će smanjiti broj apartmana, ali kojih? Onih u obiteljskim kućama, u višestambenim zgradama ili onih tipa ‘ex garaža? I gdje? U centru? Na periferiji? Svugdje?‘

Božo Radić/Cropix

Sukladno drugim zakonima, naime, višestambene zgrade imaju namjenu stanovanja, a ne pružanja usluga smještaja, i imaju zajednički ulaz koji je u suvlasništvu vlasnika stanova, a njegovo korištenje, kao i korištenje svih drugih zajedničkih dijelova zgrade, mora biti određeno ugovorom koji ne predviđa da turisti koriste zajednički ulaz suvlasnika zgrade.

Apartmanizacija višestambenih zgrada, tj. pretvaranje stanova u apartmane, postala je masovna pojava. To je prostornim planovima neplaniran, neuređen nekretninski biznis zbog kojeg znatno rastu cijene stanova. Planiraju se stanovi, a oni se preko noći nelegalno pretvaraju u apartmane. Tržište stanova postalo je tržište apartmana. Zbog nerealnih cijena stanove može kupiti sve manji broj građana za potrebe stanovanja. Nemogućnost da stanove kupe mlade obitelji zbog njihovih nerealnih cijena postao je demografski, a time i nacionalni problem broj jedan.

Ovo je prioritetna mjera, koja bi se provela u dva koraka. Prvo bi se zabranila daljnja apartmanizacija višestambenih zgrada, a potom bi se u roku od pet godina provela deapartmanizacija, tj. “uklanjanje” apartmana iz višestambenih zgrada, čime bi se uveo red na tržištu stanova i mladim obiteljima omogućila kupnja po realnim cijenama.

Podsjetimo, Ministarstvo je Zakonom o ugostiteljskoj djelatnosti dopustilo apartmanizaciju višestambenih zgrada. Sve dok ne ispravi ovu pogrešku, ostale mjere nemaju smisla.

Mogućnost preregistracije

Mjera: Najveći kapacitet u domaćinstvu smanjio bi se s 10 smještajnih jedinica na njih šest, odnosno na 12 stalnih postelja.

Obrazloženje: Domaćinstvo s 10 apartmana je ozbiljan nelojalni konkurent obiteljskom hotelu registriranom kao obrt ili trgovačko društvo, koji zapošljava djelatnike, za razliku od domaćinstva koje ne zapošljava djelatnike (rade domaćin i njegovi članovi obitelji koji nisu zaposleni u domaćinstvu). Naime, teško je vjerovati da domaćin može bez zaposlenih obaviti sve poslove za veći kapacitet do 10 apartmana. To mogu velike obitelji, kakvih je malo. Poznato je da domaćini taj problem rješavaju zapošljavajući djelatnike koje ne prijavljuju. Sjetimo se prvih domaćinstava. Davno je to bilo. Tada je službena politika imala socijalno načelo da treba omogućiti “babi Mari” iznajmljivanje dvije-tri sobe da bi obitelj osobnim radom popravila kućni budžet. Tada nije bilo apartmana, bile su samo sobe sa zajedničkom kupaonicom. Danas to može biti i čak 10 apartmana s četiri-pet zvjezdica, ozbiljan biznis, na poreznom paušalu, koji konkurira malim obiteljskim hotelima. Dakle, danas službene politike nema.

Mjera: Mogućnost preregistracije domaćinstava u obrte ili trgovačka društva s objektima vrste apartmani ili aparthoteli s više od šest smještajnih jedinica

– Domaćinstva s kapacitetom većim od šest apartmana mogla bi se preregistrirati u obrte ili trgovačka društva i nastaviti pružati usluge smještaja (bez prekida) u apartmanima i kućama za odmor (vilama), u stambenim objektima vrste obiteljske kuće prije nego što izvrše prenamjenu stambenih objekata u poslovne objekte vrste: apartmani ili aparthoteli. Druga mogućnost bila bi da ostanu domaćinstva na način da smanje broj jedinica na šest rekonstrukcijom manjih u veće, kvalitetnije (komfornije) smještajne jedinice više kategorije (s više zvjezdica).

Ovo je prijedlog samo prioritetnih mjera, koje bi trebalo dopuniti.

Nacionalna politika razvoja smještajnih kapaciteta

Poznato je da su tri osnovna tipa smještajnih objekata: obiteljska domaćinstva, mali obiteljski hoteli i veliki hoteli.

Na temelju predloženih mjera može se lako zaključiti da se predlaže nacionalna politika koja se zasniva na sljedećim načelima:

– razvoj obiteljskih domaćinstava, malih obiteljskih hotela i velikih hotela ne bi se sprječavao mjerama na nacionalnoj razini;

– njihov razvoj planirale bi jedinice lokalne i regionalne samouprave prostornim planovima temeljenim na nosivom kapacitetu njihovih turističkih destinacija;

image
Duje Klaric/Cropix/Cropix

Što bi se postiglo

Mjerama na nacionalnoj razini bi se:

- zaustavila (zabranila) daljnja apartmanizacija višestambenih zgrada;

- u roku od pet godina provela bi se deapartmanizacija višestambenih zgrada;

- smanjio bi se neravnopravan položaj malih obiteljskih hotela u odnosu na domaćinstva;

- smanjio bi se najveći kapacitet u domaćinstvima s 10 smještajnih jedinica na njih šest;

- omogućilo bi se da se domaćinstva s više od šest jedinica preregistriraju o obrte ili d.o.o. s poslovnim objektima uglavnom vrste: aparthoteli, apartmani i hoteli;

- preregistriranjem dijela domaćinstava smanjio bi se udio kapaciteta domaćinstava, a povećao udio kapaciteta malih obiteljskih aparthotela, tj. poboljšala bi se nepovoljna struktura ukupnih smještajnih kapaciteta, što je veliki problem hrvatskog turizma itd.

Ovim prijedlogom želim dati doprinos promišljanju kako provesti Strategiju održivog razvoja turizma do 2030. godine.

Želite li dopuniti temu ili prijaviti pogrešku u tekstu?
29. veljača 2024 10:45