Dva mjeseca nakon što su usvojene treće izmjene i dopune Generalnog urbanističkog plana (GUP) Kaštela, kojima je, među ostalim, prostor bivšeg "Adriavinila" prenamijenjen iz turističke (T1) u mješovitu (M9) zonu, nema vidljivih aktivnosti koje bi upućivale na to da se na tom velikom zemljištu priprema realizacija nekog od prije najavljivanih projekata.
Sudeći prema trenutačnom stanju na terenu, ne treba ih skoro ni očekivati. Razlog je vrlo jednostavan. Suvlasnici prostora ukupne površine 220.000 kvadrata, tvrtka "Kemokompleks" Envera Moralića, te Marina "Kaštela" Josipa Berketa, još uvijek nisu postigli dogovor o podjeli. Suvlasništvo je "pola-pola" u idealnom dijelu, a to nije dovoljno za ishođenje dokumentacije za izgradnju bilo kojeg objekta.
Istina, po izmijenjenom Zakonu o gradnji, za ishođenje građevinske dozvole dovoljan je – dokaz pravnog interesa. "Kvaka" je, međutim, što bez konkretne podjele prostora suvlasnici ne mogu kao dokaz priložiti ono što zakon traži: "izvadak iz zemljišne knjige iz kojeg je vidljivo da je investitor vlasnik ili nositelj prava građenja na građevnoj čestici ili građevini na kojoj se namjerava graditi", niti "predugovor, ugovor ili ugovor sklopljen pod uvjetom, na temelju kojeg je investitor stekao ili će steći pravo vlasništva ili pravo građenja". Pojednostavljeno rečeno, u trenutačnoj situaciji ni jedan od suvlasnika ne može ništa graditi a da ne dobije "potpis" onoga drugog.
Poznato je to, naravno, i bivšem kaštelanskom poteštatu i poduzetniku Josipu Berketu, koji ocjenjuje da važeća gradska prostornoplanska dokumentacija omogućava realizaciju najavljenih poslovnih projekata na prostoru bivše tvornice "Adriavinil".
Na pitanje o konačnoj podjeli prostora, kaže:
– Uputili smo poziv "Kemokompleksu", kao suvlasniku spomenute nekretnine, na hitnost rješavanja suvlasničkih imovinskih odnosa radi ostvarenja planiranih investicija.
Na isto pitanje, Moralićev odgovor, međutim, glasi:
– Što se tiče podjele prostora između "Kemokompleksa" i Marine "Kaštela" do danas nije napravljen nikakav dogovor. Mišljenja sam da će do postizanja konačnog dogovora proći puno vremena jer postoje velike razlike u mišljenju oko toga u kojem pravcu se treba razvijati navedeni prostor bivšeg "Adriavinila".
Da će do dogovora teško doći, moglo se već prije nazrijeti, i to iz podatka da je, u fazi izrade Urbanističkog plana uređenja (UPU) ovog prostora, od Berketa i Moralića zatraženo da sklope ugovor o razvrgnuću suvlasničke zajednice, što oni nisu učinili, ali budući da razvrgnuće nije bilo uvjet za donošenje prostornih planova, na tome se nije inzistiralo.
Premda su usvojene izmjene i dopune GUP-a trebale, među ostalim, ukloniti i kamen spoticanja na relaciji tvrtka "Kemokompleks" – Grad Kaštela, to se nije dogodilo. Stanogradnju, o kojoj se svojedobno govorilo i pisalo, Kaštelani su kao mogućnost jednostavno prekrižili, što je "pečatirano" u GUP-u rečenicom: "Ne omogućava se izgradnja stambenih građevina."
Spornima su, pak, ostali apartmani. Moralićeva tvrtka je, naime, u fazi javne rasprave predložila da se izgradnja apartmana u dijelovima turističkih sadržaja u postotku ne ograničava, no prijedlog nije prihvaćen, postotak apartmana u prostornim planovima je ograničen.
Stoji to u tekstualnom dijelu GUP-a u stavci Uvjeti uređenja zone:
"... u sklopu objekata ugostiteljsko-turističke namjene dozvoljena je izgradnja do 20 posto smještajnih jedinica tipa apartmani, pri čemu sve smještajne jedinice moraju biti u sustavu hotela kao jedinstvene uporabne cjeline u smislu funkcioniranja, upravljanja i održavanja..."
Kaštelani su htjeli, neslužbeno je tumačenje, izbjeći apartmanizaciju, s jedne, te opasnost pretvaranja turističkih apartmana u stanove, s druge strane. S obzirom na navedeno, pitali smo Moralića o planovima na prostoru bivšeg "Adriavinila", posebice stoga što moraju biti usklađeni s odredbama GUP-a.
– "Kemokompleks" službeno još nije zaprimio konačnu verziju GUP-a, te vam na pitanje koje ste mi postavili ne mogu dati odgovor zbog toga jer nisam upućen u sve detalje. Po primitku konačne verzije mogao bih vam iznijeti svoje mišljenje o daljnjim namjerama vezanim uz taj prostor – odgovorio je poduzetnik, te podsjetio:
– Naime, kao što vam je poznato, "Kemokompleks" i Marina "Kaštela" imali su dogovor da se na prostoru bivšeg "Adriavinila" izgradi turistički kompleks. Investicija je trebala biti pokrenuta u suradnji s našim poslovnim partnerom "Eagle Hills" (Emaar) iz Ujedinjenih Arapskih Emirata. Firma "Kemokompleks" je vezano uz ovaj projekt s navedenom kompanijom potpisala i predugovor o zajedničkoj investiciji, međutim, zbog odugovlačenja donošenja novoga GUP-a naš partner je odustao od projekta.
U svakom slučaju, GUP je odredio da su na prostoru bivšeg "Adriavinila" osnovne funkcije: gospodarska namjena, ugostiteljsko-turistička – turistički i prateći sadržaji cjelogodišnje ponude (sportski, wellness, kulturno-zabavni, kongresni, zdravstveni i sl.), te također gospodarska namjena koja se odnosi na poslovne i servisno-zanatske sadržaje (bez negativnih utjecaja na okoliš iznad dopuštenih graničnih vrijednosti) koji osiguravaju značajan udio radnih mjesta za visokoobrazovane stručnjake.
Što o nastavku pat-pozicije kaže lokalna vlast, pitali smo Ivana Udovičića, predsjednika Gradskog vijeća, koje je i usvojilo izmjene i dopune GUP-a.
– Na inicijativu gradske uprave prije pet godina pokrenuta je procedura donošenja UPU-a za prostor bivšeg "Jugovinila". Upravo cijeneći važnost ovog prostora za Kaštela i njegove građane, potpisan je sporazum s tadašnjim vlasnicima "Kemokompleksom" i "Lavčevićem" o izradi UPU-a "Adriavinil". Isti taj plan dobio je suglasnost Gradskog vijeća prije dva mjeseca i sada s pravom očekujemo aktivnosti na tom prostoru od strane sadašnjih vlasnika.
U međuvremenu je suvlasnik prostora "Lavčević" prodao svoj dio Marini "Kaštela", ali ne vidim nikakvih razloga da se odustane od realizacije prvotne ideje. Maksimalno se izišlo u susret jednom i drugom suvlasniku i oni su na potezu – kazao nam je Udovičić.
– Grad je kroz izradu plana zaštitio prostor od stanogradnje i štetne industrije, ostalo je izvedeno prema dogovoru s vlasnicima prostora – naglasio je naš sugovornik.
– Prostor već 20 godina zjapi neiskorišten i vrijeme je da tamo otvorimo nekoliko stotina radnih mjesta. U više navrata smo predlagali državnim službama da se izglasavanjem zakona penalizira zapušten prostor od strane vlasnika, međutim nismo dobili ništa – odgovorio je Udovičić na naš upit može li Grad sa svoje strane naći način za poticanje investitora na postizanje dogovora.
– Neovisno o svemu, uvjeren sam u dobar ishod našeg puta. Kaštela su turistički i prometno zanimljiv prostor za investitore, ovaj prostor također, i neće proći puno vremena do pojave prvih investicija – optimističan je čelnik gradskog parlamenta, a na upit što ako se investitori uskoro ne dogovore, Udovičić je kategoričan:
– Ovoga trenutka ne bih spekulirao o tome "što će biti ako ne bude". Grad je sa svoje strane odradio sve što treba, investitori imaju razloga ulagati upravo na ovome mjestu, a to su ključne stvari. Vlasnički odnosi nisu prepreka realizaciji projekata.
Obostrani interes je napraviti nešto dobro, a njega ima koliko hoćete.
Kratka povijest
Činjenica da prostor 20 godina, kako kaže Udovičić, "zjapi prazan" upućuje na to da se Grad Kaštela nije pravodobno, a to će reći u trenutku prodaje, osigurao od takvog mogućeg scenarija. "Kemokompleks" i "Lavčević" su, podsjetimo, 2003. godine u stečaju kupili "Adriavinil". Početna mu je cijena bila 15 milijuna eura, a prodan je iz petog pokušaja za 5,3 milijuna eura.
Marina "Kaštela" je također bila zainteresirana za kupnju propale tvornice i njezinih nekretnina, ali "nije prošla". Međutim, 14 godina poslije, 2017., Berketova kompanija je postala vlasnik 50 posto prostora bivšeg "Adriavinila" koji je kupila od "Lavčevića". Oko 100.000 kvadrata tada je plaćeno više nego što je iznosila cijena cijelog "Adriavinila" kada su ga preuzimali "Kemokompleks" i "Lavčević".