Novosti Biznis

kriza je prevladana

Sad je pravo vrijeme za ulaganje u nekretnine, a primjer iz Splita to najbolje dokazuje: projekt još nema ni građevinsku dozvolu, a prodano je više od 50 posto stanova!

kriza je prevladana
Najbolji pokazatelj pozitivnog pomaka na tržištu nekretnina jest dobra prodaja stanova u pretprodaji, što se, istinu govoreći, odavno nije događalo i za usporedbu stanja prije i poslije velike gospodarske krize uzimao se upravo taj podatak

I prije nego što je Porezna uprava obradila sve podatke o obavljenim kupoprodajama, dobri poznavatelji 2016. proglašavaju godinom preokreta na hrvatskom tržištu nekretnina. Prema raspoloživim podacima, naime, višegodišnja je kriza konačno prevladana, a potvrda bi trebala stići u ovoj godini zadržavanjem, ako ne i jačanjem pozitivnog trenda.

- U 2016. godini zabilježen je rast indeksa obujma građevinskih radova za 2,9 posto u odnosu na 2015. godinu, što predstavlja prvi rast građevinske aktivnosti još od predkrizne 2008. godine - kazao je u svom komentaru za Slobodnu Dalmaciju Zvonimir Savić, direktor Sektora za financijske institucije, poslovne informacije i ekonomske analize Hrvatske gospodarske komore (HGK).

- Takvo kretanje posljedica je građevinske aktivnosti na zgradama, koja je porasla za 8,9 posto, dok je obujam radova na ostalim građevinama smanjen, i to za 2,3 posto u 2016. godini. Važno je spomenuti i da se nakon nekoliko godina pada, od početka 2016. godine bilježi rast cijena stambenih nekretnina. Navedeni podaci upućuju da se postupnim ulaskom u novi građevinski ciklus tržište nekretnina stabiliziralo. Takav zaključak podupiru i podaci o izdanim građevinskim dozvolama za izgradnju novih stambenih zgrada. Naime, u 2016. godini izdano je 29,2 posto više građevinskih dozvola za izgradnju novih stambenih zgrada u odnosu na godinu ranije, pri čemu je broj izdanih građevinskih dozvola za stanove povećan za 35,2 posto", navodi Savić i najavljuje da će navedena kretanja utjecat na ponudu stambenih nekretnina u nadolazećem razdoblju, a ovisno o kretanju potražnje, djelovat će na formiranje cijena na tržištu.

Ako se zna da je zagrebačko tržište, najveće i najdinamičnije u Hrvatskoj, nekoliko godina bilo u znaku desetak tisuća neprodanih stanova u novogradnji, nameće se pitanje je li stanogradnja zapravo oživjela u ostalim krajevima Hrvatske. Ili je preokret nastao upravo u hrvatskoj metropoli.

- Prodano je uglavnom sve što je opterećivalo stambeni fond u Zagrebu i stvaralo osjećaj da ima puno neprodanih stanova - naglašava Boro Vujović iz agencije Opereta nekretnine, inače dopredsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK.

- Ako kažem da ih danas ima tisuću, puno sam rekao - kazuje Vujović.

Stoga nije iznenađenje da se u prošloj godini u jednom trenutku gradilo 1400 novih stanova, a izmjene poreznog zakona pridonijele su da kraj 2016. bude u znaku povećane prodaje.

Prema riječima Vujovića, godina u tijeku je iznenađujuća po traženju stanova u novogradnjama, a obrazloženje vidi u činjenici da se u Zagrebu duže vrijeme nije gradilo.

- Gradilo se nešto sporadično, podsjeća, a prošlo je gotovo osam godina od ekspanzije na tržištu tako da nove stanove traže oni koji su tada bili samci ili su tek zasnovali obitelj. Oni su za prvu nekretninu kupili uglavnom manje stanove, a sada im trebaju veći".

Tržište je vezano uz klimu u društvu, podsjetio je također naš sugovornik, a sada je, ocjenjuje, pozitivna: bilježi se rast bdp-a, banke su se stabilizirale.

- Svaki Hrvat želi stan u Zagrebu, prvo za djecu koja dolaze na studij, a onda za situacije kad moraju doći u neku od zagrebačkih bolnica. Kupe stan, a za vrijeme kad im ne treba daju ga u najam, a ne prodaju. Od najma mogu ostvariti pet posto godišnjeg prihoda, a za štednju bi im kamata bila 0,5 posto. Uz to, za deset godina vrijednost nekretnine sigurno će se uvećati - obrazlaže Vujović razloge kupnje stambenih kvadrata u Zagrebu osoba koje žive u drugim mjestima.

Najbolji pokazatelj pozitivnog pomaka na tržištu nekretnina jest dobra prodaja stanova u pretprodaji, što se, istinu govoreći, odavno nije događalo i za usporedbu stanja prije i poslije velike gospodarske krize uzimao se upravo taj podatak.

Naš sugovornik navodi primjer novogradnje na zagrebačkoj Knežiji gdje je nedavno počela gradnja stotinjak stanova, s cijenom od 2000 do 2200 eura po kvadratu. Sve je iznenadio veliki interes i kupnja stanova prije nego što je objekt završen.

Iz primjera koji nam navodi poznati splitski investitor Ivan Pulić vidi se da Zagreb nije usamljen u oživljavanju tržišta.

- Planiramo graditi projekte Morska vila 4 i Morska vila 5 u Duilovu, koji zajedno imaju oko 70 stanova - veli Pulić.

- Još nemamo građevinsku dozvolu ni za jedan od njih, a u Morskoj vili 4 prodano je više od 50 posto stanova, pa sami zaključite - kazao nam je Pulić precizirajući da je početak gradnje Morske vile 4 planiran za travanj ove godine, a Morske vile 5 šest mjeseci kasnije.

Prosječna prodajna cijena po kvadratu je 2400 eura, kolika je bila i za ranije izgrađene Morske vile.

Valja svakako napomenuti da je povjerenje u investitora jedan od razloga kupnje stana dok je još "u papirima", ali ostaje činjenica da se radi i o rastu potražnje na tržištu. Na splitskom području je pak naglašen.

Ivan Pulić zaključio je to i po zanimanju stranih agencija, za kupnju, ali i za najam stanova. Jedna agencija iz Londona tražila je dugoročan najam neprodanih stanova u luksuznom objektu Bel etage također u Duilovu. Stanovi su u međuvremenu prodani, pa posao nije sklopljen, ali stoji podatak, navodi naš sugovornik, da splitsko područje ima 80-postotni udio u potražnji nekretnina na Jadranu.

Pad kamata na štednju

Razloge povećanog zanimanja za nekretnine i Pulić vidi u činjenici da su banke smanjile kamatu na štednju.

- Ljudi zato radije ulažu u nekretnine - veli Pulić, naročito naši povratnici, oni koji su radili u inozemstvu i namjeravaju se vratiti".

U Istri i na riječkom području se tržište stabiliziralo, zabilježen je lagani porast broja realizacija, stabilizirale su se i cijene. Ocjena je Branka Papeša, direktora agencije Dogma nekretnine iz Rijeke. Prosječna prodajna cijena kvadrata stana u Rijeci je oko 1200 eura. U novogradnji su naravno cijene veće, kreću se od 1700 do 2200 eura po kvadratu, a kad je o novogradnjama riječ, valja naglasiti da Rijeka ima specifičnu situaciju.

- Zbog konfiguracije terena u Rijeci novogradnji gotovo da i nema - naglašava Papeš. - Zato i kad se pojave, kompletan projekt bude prodan prije nego što se završi.

Nekretnine kupuje lokalno stanovništvo, ali i stranci, pogotovo ekskluzivnije koje koštaju od 300 tisuća do dva-tri milijuna eura. Radi se o Slovencima, Austrijancima i Nijemcima, a iznenađenje predstavljaju kupci iz Poljske.
Govoreći o prognozama za ovu godinu, Papeš naglašava da će biti vrlo teško ponoviti 2006. i 2007. godinu, ali kad se ova godina uspoređuje s kriznima, očekuje porast cijena i oporavak tržišta od par postotaka.

- To je realno - reći će naš sugovornik.

Ukinuta povlastica

Izmjene poreznog zakona kojima je ukinuta povlastica ne plaćanja poreza na promet pri kupnji prve nekretnine odrazila se u povećanoj kupnji stanova u zadnjem mjesecu prošle godine.

- Ugovori su sklapani 29., 30. i 31. prosinca, kazuje Boro Vujović, jer kupci nisu htjeli da ih isti stan mjesec dana kasnije košta 5000 eura više".

Kakav će efekt izazvati najavljena "zamjenska" subvencija u vidu plaćanja pola rate kredita za kupce prve nekretnine, tek će se vidjeti. Za sada je, prema riječima Vujovića, izazvala zastoj tržišta u siječnju ove godine kad je od prodanih nekretnina samo 10 posto kupljeno kreditom, a sve ostale gotovinom.

Zdeslav Šantić: Rana faza oporavka

- Kapitalne investicije bile su glavna prepreka razvoju gospodarstva u kriznom razdoblju - podsjeća Zdeslav Šantić, analitičar Splitske banke. Značaj građevinske industrije u Hrvatskoj bio je veći nego primjerice u Češkoj i Slovačkoj. Kod njih se radilo o novim strojevima i opremi, a kod nas su bili naglašeni građevinski radovi".

Prema Šantićevim riječima, rast koji se primjećuje u građevinskoj industriji (nastao radovima na zgradama, dok su radovi na ostalim građevinama zabilježili pad), ukazuje na činjenicu da je za građevinski industrijski sektor najzaslužniji privatni sektor. Blagi pad, zabilježen u javnim investicijama,povezuje pak s lanjskom nestabilnom političkom situacijom koja je onemogućila pokretanje projekata.

- Danas imamo razdoblje niskih kamatnih stopa i u Hrvatskoj i globalno - kratko je komentirao pad kamata na štednju, a na pitanje što na tržištu nekretnina možemo očekivati u ovoj godini odgovorio:

- Teško je očekivati entuzijazam kakav smo imali prije gospodarske krize i ulaska Hrvatske u EU. Na potražnju će utjecati i demografski trend, stanovništvo stari, a s druge strane mladi se odlučuju potražiti sreću na drugim tržištima. Dugoročno će utjecati i zamjena komunalne naknade porezom, a kratkoročno pozitivne mjere Vlade.

Podsjećajući da su na prošlogodišnji oporavak građevinskog sektora utjecale investicije u turizam, zaključio je:

- Riječ je o ranoj fazi oporavka građevinskog sektora, ali dugoročno gledano ne smije se zaboraviti manjak radne snage u ovoj djelatnosti - oprezan je Šantić u prognozi.

Naslovnica Biznis