StoryEditor
Splitst stanje uma

Popis stanovništva razotkrio i sve apsurde života pod Marjanom: Iako u više od 17 tisuća stanova nitko ne živi, cijene im stalno rastu, a mladi bježe iz grada jer su im kvadrati preskupi

Piše Sandi Vidulić
22. siječnja 2022. - 22:32

Prema novom popisu stanovništva, Split ima 59.947 kućanstava, a 77.309 stanova, što znači da se na njegovu području nalaze 17.362 prazne stambene jedinice.

Odnosno, da je gotovo svaki četvrti stan prazan?! Gledamo li grad bez naselja koja mu administrativno pripadaju: Žrnovnica, Slatine, Donje Sitno, Gornje Sitno, Kamen, Stobreč i Srinjine, onda Split ima 16.069 praznih stanova.

To ne znači da su svi prazni stanovi ujedno i turistički apartmani, neke vlasnici povremeno koriste, a neki se uopće ne koriste. No, dobar dio njih svakako je namijenjen turizmu. Činjenica da veliki dio stanova stoji prazan i koristi se samo u vrijeme sezone ne utječe na cijene stanova. Dapače, one vrtoglavo rastu. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, u zadnjem kvartalu 2021. godine cijene stanova na Jadranu bile su u prosjeku 38 posto više nego 2015. godine.

Usporedno s rastom cijena u Splitu opada broj stanovnika, ali raste broj praznih stanova. Na popisu stanovništva iz 2001. bilo ih je 4500, a samo nekoliko godina kasnije, u vrijeme kad se radio splitski GUP, u 6000 stanova nisu se okretala električna mjerila. Od zadnjeg popisa iz 2011. Split je izgubio više od 16.800 stanovnika, a ima 17.300 praznih stanova. U međuvremenu je izuzetno porastao broj smještajnih kapaciteta.

Prema podacima Turističke zajednice grada Splita, 2019. je na području grada u domaćinstvima bilo registrirano 23.657 kreveta. No, zbog COVID-a očito dolazi do smanjenja broja registriranih smještajnih kapaciteta, pa ih je 2021. i 2022. godine isti broj, a njih 20.547 vode se kao kreveti u domaćinstvu.

image
Apartmani za iznajmljivanje u Velom Varošu
 
Vojko Basic/Cropix

Nema parcela

Stanogradnja, pak, nezaustavljivo raste. Samo za područje Mejaša, preciznije ono oko trgovačkog centra "Mall of Split" do spoja s Vukovarskom ulicom, u posljednje dvije godine izdane su građevinske dozvole ili su podneseni zahtjevi za njihovim izdavanjem za više od 450 stanova.

Iako se lokacija i s njom povezani uvjeti stanovanja nipošto ne bi mogli nazvati elitnim, to nije prepreka divljanju cijena. Javnost je zabavio i šokirao oglas u kojem se za garsonijeru od 14 kvadrata u toj četvrti tražilo oko 4000 eura po četvornome metru!

Međutim, prenapučenu Osnovnu školu "Mejaši" djeca pohađaju u tri smjene. Ovih je dana pročelnik Službe za društvene djelatnosti Grada Splita Mate Omazić izjavio za "Slobodnu" kako Grad ima problema pronaći pogodnu parcelu od 10.000 četvornih metara za gradnju škole s dvoranom na Kili, na području gradskoga kotara Mejaša na kojem su izgrađeni POS-ovi stanovi.

Ovaj primjer zorno pokazuje zašto mladi napuštaju Split. Naime, ne grade se stanovi čija bi im cijena bila prihvatljiva, dok su oni na povoljnim lokacijama vrlo skupi i uglavnom se grade radi turizma ili za privremeni boravak onih s dubljim džepom.

Stanovi na lošijim lokacijama, koje danas kupuju uglavnom Splićani, preskupi su s obzirom na ono što lokacija kao takva nudi. Okoliš u koji su smještene takve novogradnje siromašan je infrastrukturom, zelenilom i javnim sadržajima, a ukupni dojam uređenosti takvih ambijenata djeluje prilično jadno u odnosu na novac koji se za kupovanje takvih nekretnina traži, osobito kad se to usporedi s predjelima Splita iz druge polovine 20. stoljeća u kojima se suvislo planirao razvoj grada.

image
Apartmanizacija splitske obale očita je kad se grad promotri s mora
 
Nikola Vilic/Cropix

Do jeftinije varijante stanovanja zvane POS u posljednjih je nekoliko godina, čini se, nemoguće doći. U vrijeme bivšega gradonačelnika Andre Krstulovića Opare nisu se gradile zgrade po modelu poticane stanogradnje.

Stranke koje čine tzv. Programsku koaliciju, koja sada vlada Splitom s gradonačelnikom Ivicom Puljkom na čelu, na izborima su spominjale gradnju stanova za najam, ali nakon objavljivanja izbornih rezultata takve su priče prestale.

U političkom životu Splita POS se tako spominje isključivo u dnevnopolitičke svrhe. Služi da bi se vladajući i oporba prepucavali tko je prije smislio koju lokaciju pogodnu za gradnju ili zašto na lokaciji koju je druga strana predložila ne bi nipošto trebale nicati zgrade.

Najamne stanogradnje jedva da se itko i sjeti. Puljak svako toliko prigodno spomene lokaciju na Korešnici za povoljnu stanogradnju, koja je u vlasništvu države već četvrtu godinu, otkad ju je na sjednici Vlade održanoj u Splitu 2018. premijer Andrej Plenković obećao darovati Splitu.

Stručnjak za prostorno planiranje i član Savjeta za prostorni razvoj u nadležnom ministarstvu, arhitekt i urbanist Gojko Berlengi u prošlom je razgovoru za "Slobodnu" prognozirao da će na popisu stanovništva biti više od 10.000 praznih stanova u Splitu. Kao jedan od razloga zašto su pod Marjanom stanovi skupi i prazni ističe poreznu politiku, koja nije fer prema vlasnicima hotela i drugih oblika smještajnih kapaciteta.

image
Arhitekt Gojko Berlengi
 
Jakov Prkic/Cropix

Nizak porez

– Koliko je puta New York veći od Splita, a ima samo četiri puta više apartmana u privatnom smještaju? To je zbog toga što itekako poduzimaju mjere kojima ograničavaju broj apartmana te zahtijevaju da vlasnici apartmana budu domicilni stanovnici. Kod nas je privilegirani porez na apartmane uveden kao razumna socijalna mjera pomoći domaćinstvima koja imaju viška prostora, a manjka prihoda. Na kraju je ispalo da dođe čovjek, primjerice, iz Varaždina i ovdje investira u pet apartmana na Žnjanu. Takav koristi privilegirani porez, konkurira vlasnicima hotela, i ima vrlo kratku sezonu koja proizvodi ogromna vršna opterećenja, koja Grad treba rješavati, od prometa, vode, kanalizacije, zbrinjavanja otpada... Kad bi se ušlo u temeljitu kalkulaciju svih negativnih eksternalija, gradovi i općine time su de facto na gubitku – objašnjava Berlengi.

– Zanima me u kojoj će mjeri Strategija razvoja Splita i Strategija aglomeracije, pa i Plan razvoja županije, odgovoriti na takva pitanja. Na primjer, što jedna zona s apartmanima na Žnjanu znači Splitu? Koliko nosi poreznih prihoda Gradu po hektaru, a koliko troškova u smislu komunalnog opremanja i održavanja? Imamo prazne stanove i ljude koji nemaju riješeno stambeno pitanje, a istodobno se prostor grada troši za gradnju preskupih nekretnina. Postoje javne politike koje to mogu riješiti i koje će rezultirati time da se ti stanovi koriste za stanovanje te da se nude na tržištu po normalnim cijenama, posebno ako ih ima više nego kućanstava. Poreznim mjerama i drugim javnim politikama iz postojećeg fonda treba aktivirati stanove u funkciju stanovanja – smatra Berlengi.

Kao ključni korak Berlengi vidi promjenu porezne politike. Pod obiteljskim smještajem u domaćinstvu i niskim porezom provlače se oni vlasnici apartmana koji to nisu. Berlengi smatra kako je logično da porez za tu djelatnost bude nizak, ali samo za ljude koji stvarno žive na otocima i obali, gdje imaju po jedan ili dva apartmana. Ali nije logično, kaže, da se kao posljedica to počne pretvarati u gradnju apartmanskih kuća na Žnjanu, koje veći dio godine zjape prazne.

image
Cijene stambenih kvadrata divljaju i na Mejašima, rubnom gradskom naselju
 

– Pola od njih su ljetni apartmani, neki i višeg standarda. Kad dođeš, nađeš ključ, poslije ga ostaviš u sandučiću, sve je anonimno, a istodobno se provlači pod niži porez smještaja u obiteljskom domaćinstvu, koji bi trebao biti poticajan za lokalne stanovnike. Nije logično da se tako nagradi bogate ljude koji uopće nisu domicilni. Brojni gradovi u svijetu ovakve stvari rješavaju tako da ne možeš iznajmljivati ako nisi domicilan. Osim toga, ograničavaju broj dana za iznajmljivanje u godini i tako stimuliraju cjelogodišnji najam. Želi se izjednačiti ove oblike iznajmljivanja tako da vlasnik nema prednost iznajmiti apartman turistima u odnosu na cjelogodišnji najam obiteljima – napominje naš sugovornik.

Apartmanizacija

Kao posljedica svega toga, od 2012. broj apartmana je udvostručen, iako je Strategija turizma predviđala da apartmani u Hrvatskoj ostanu na broju iz te godine. Infrastrukturno opterećenje ljeti je ogromno, jer od Trogira do Omiša ima 80.000 kreveta u apartmanima.

Hoće li doći do pucanja nekretninskog balona? Naime, ljudi odlaze, a praznih je stanova sve više. Berlengi smatra da su vrijedne nekretnine uvijek na cijeni. S njima se ne može izgubiti. Međutim, na drugom kraju spektra su, kaže, brojne nekretnine niže kvalitete na rubnim dijelovima grada s kojima može biti problema.

– Onaj tko je u njih uložio novac u jednom trenutku može imati teškoća da to i unovči, ako, naravno, nema toliko potražnje za stanovanjem zbog manje stanovnika i kućanstava. Stanovi su postali roba kojom se čuva vrijednost imovine. Međutim, to je kao financijska piramida, a svaka takva piramida na kraju se ipak uruši. Ne vidim kako bi ova mogla dugoročno opstati, ako se u tim stanovima ne stanuje i ako se uvede normalan porez na nekretnine pa nekorištene nekretnine postanu trošak. No, naša je država spora, a možda je problem što oni koji o tome odlučuju i sami imaju previše nekretnina. Zasad država de facto podržava rentijerski mentalitet. Njime se kupovanjem nepotrebnih nekretnina sterilizira financijski kapital za produktivna ulaganja, primjerice, imamo tisuće hektara neobrađene zemlje i uvozimo milijarde eura hrane – zaključuje Berlengi.

‘Imamo više apartmana nego Beč!‘


Split je za pet do šest puta povećao broj apartmana, što je stvarno enormno. U Splitu je gotovo 10.000 apartmana, u Beču oko 8000, Pariz ih ima oko 50.000, a New York oko 40.000. U tome vidim glavni oblik pritiska na obalna naselja i prostor, ali i na priuštivost stanovanja, jer stanovi postaju preskupi, što uz ionako negativne demografske trendove tjera lokalne ljude iz gradova – kaže arhitekt i urbanist Gojko Berlengi

Želite li dopuniti temu ili prijaviti pogrešku u tekstu?
15. kolovoz 2022 23:37