StoryEditor
Splittko visoko leti, višem se nada

Nad Splitom se nadvio nekretninski balon i samo je pitanje vremena kada će prsnuti. Je li vrijeme za kupiti ili prodati, saznali smo od burzovnog savjetnika. Evo što je rekao

Piše Marin Prvan
19. siječnja 2022. - 23:03

Namjena stambenih prostora je da se u njima živi. Bar je tako bilo u ono vrijeme kada su stambeni prostori imali realnu namjenu. Proteklih desteljeća, dolaskom slobodnog tržišta, su se stvari nešto promijenile. Nekretnine su se počele sve brže kretati iz ruke u ruku tržišnih špekulanata i mešetara. Kuće i stanovi su, umjesto obiteljska gnijezda, postali investicijski ulovi. I nema naznake da će ovo uskoro prestati.

Kako drugačije objasniti slijedeće: Split je u proteklom desetljeću izgubio 13,7 posto stanovništva, a cijena kvadrata se, u istom periodu, povećala za otprilike 28 posto, sa 2370 na 3020 eura. Priča se da su se pojedini stanovi na elitnijim lokacijama prodavali i za pet-šest tisuća eura. Da stvar bude još životno nerazumljivija, u Splitsko-dalmatinskoj županiji se broj stanova u zadnjih deset godina povećao za 8,25 posto, tako podižući lokalnu ponudu tih jedninca. No, s obzirom na vrtoglavi rast cijena, potražnja je očito golema. 

Pa, tko su ti ljudi koji kupuju stanove u kojima, očito, nitko ne živi? Iz agencija nam kažu da su stranci prisutni na tržištu, ali ne u tolikoj mjeri, čine možda 15-20 posto kupovne strane. Ipak, jedna druga vrsta nerezidenata, konkretno Hrvata koji žive i rade u inozemstvu, proždiru veliki dio nekretninske 'pite' grada Splita. U pitanju su ljudi 'povratnici' koji žele svoj gasterbajterski rad nagraditi imovinom u 'cvitu Mediterana'. Te dvije kategorije su ujedno i one koje, svojom nehrvatskom kupovnom moći, guraju kvadrate s poluotoka prema gore, a ljude iz grada prema Kaštelima i Podstrani. I to je, uslijed igre tržišta, legitiman i opravdan potez.

Doduše, te dvije sile nisu jedini kupci splitske kvadrature. Brojni Hrvati, od malobrojnih bogatih Hrvata, gledaju na nekretninu kao investicijski bunker, financijski plijen, vozilo za profit. Uz inerciju inflacije, koja nikada ne staje, cijene ne mogu nego samo rasti, a onda s njima i cijene kvadrata. Zatim, neki si priskrbe i apartman od kojega će ubirati pasivni prihod preko najma. Osim toga, a kao što je pokazao i najnoviji skandal vezan za HNB, građani ove zemlje ne vjeruju njenim institucijama pa se onda ni ne osjećaju sigurno ulagati na tržište kapitala; dionice, obveznice, fondove itd. Nekretnina je, u Lijepoj našoj, majka svih investicija i maćeha svih podstanara.

image
Nikola Vilić/Cropix

Još jedna stvar koja omogućuje cijenama da se osjećaju udobno u svom balonu su, naravno, APN-ovi krediti. Te vladine 'socijalne' alatke generiraju subvencioniranu potražnju od koje se, na kraju, okoriste samo i jedino banke kod kojih se podiže kredit za transakciju. Neki će reći da se tako pomažu i predmetni kupci, ali istina je da ti ljudi i onako već plaćaju uvećanu nominalnu cijenu kvadrata i to zbog - prehodnog kata APN-ovih kredita. Zvuči kao piramidalna shema? Pa, nije daleko...

I, na kraju, što nam preostaje? Uključiti se u utrku ubiranjem trenutnih startnih pozicija tj. kupovinom nekretnine, čije cijene trenutno 'probijaju plafon', ili pričekati da se tržište malo 'ohladi'? Koronakriza je natjerala banke da uspu enormne količine novaca u tržište (u SAD-u 39, a u eurozoni 18 posto trenutne novčane mase je kreirano u zadnje dvije godine) što je, jasno, utjecalo na nadimanje tržišnog balona i bubrenje cijena. No, hoće li i kada ovaj mjehur prsnuti, pitali smo ekonomskog stručnjaka i financijskog savjetnika Nevena Vidakovića.

U EU, kao i u Hrvatskoj, cijena kvadrata je u godinu dana narasla 9 posto. Je li ovo srednjoročni plafon tj. vrhunac trenutnog nekretninskog balona (ako takav postoji)?

Itekako postoji. I ne samo da postoji nego je ogroman. Dokle god kamatne stope ostanu ovako niske, a neće još dugo, taj balon može i dalje rasti. O čemu se radi? Banke, dok su kamatne stope snižene, ne žele nikoga kreditirati jer je prevelik rizik za premali povrat pa stoga kreditiraju stanogradnju, jer kupcu onda mogu zaplijeniti nekretninu. S druge strane, pošto je novac sada jeftin tj. ima ga puno, građevinari su odlučili poskupiti kvadrate. Dakle, velika količina sredstava se usmjerava prema toj imovini i ona na to reagira prema zakonu ponude i potražnje; dizanjem cijena. Zanimljivo je što su Kinezi napravili u ovoj situaciji. Naime, oni su 'zgazili' cijenu stanova, jer su odlučili da se njima ne može špekulirati. Stan je za život, ne za špekulaciju. E sada, to (op.a. dizanje cijena) će ići dok god ne bude išlo. A, kada se to desi, imati ćemo ponovo 2008. Samo što će ova hipotekarna kriza, za razliku od tad, implodirati u Europi.

image
Ranko Šuvar/Cropix

U Splitu je prosječna cijena kvadrata preko 3000 eura. Prognozirate li da će se to, u dogledno vrijeme korigirati i je li pametnije pričekati da se to desi nego kupiti odmah?

To ovisi o individualcu, njegovim financijama, namjeni,  životnim okolnostima... Ako morate odseliti od mame i tate, onda ćete platiti bilo koju cijenu. Ako ne morate, onda nećete. Ono što je sigurno je da se sada suočavamo sa špekulativnim balonom u kojem ljudi kupuju kvadrat za 3000 eura, nadajući se da će ga onda prodati nekome ludome Rusu za 5000 eura ili iznajmiti tu nekretninu za 1000 eura po danu. A sad, hoće li taj netko u tome uspjeti ili ne...

Podržavate li državne mjere subvencioniranja APN-ovih stambenih kredita?

Mjera koja omogućuje da si mladi ljudi lakše priušte stan, sama po sebi, jasno, nije loša. Međutim, pitanje je ekonomskog trenutka. Ukoliko tržište nekretnina gura cijene prema gore, jer većina pristupa toj imovini zbog mešetarenja, onda i taj APN, preko njegovih korisnika, također, u stvari, potiče špekulaciju kreirajući dodatnu potražnju, tako dodatno podižući cijene. Kada bi mi sada imali više kamatne stope, koje guše špekulaciju, onda bi ovakav program pomagao mladim ljudima da i zapravo uštede na kupnji stana, jer bi tada cijene bile realnije. Znači nije loša mjera, nego moment - a on je jako loš.

U inozemstvu ljudi ulažu u dionice, obveznice, fondove… Zbog čega su Hrvati konzervativni pa štednju preusmjeravaju samo u nekretnine?  Ima li to veze s nepovjerenjem prema institucijama i regulatornim tijelima, pošto afere, u koje su uključeni upravo oni koji bi trebali biti primjer dobre prakse, iskaču na sve strane?

Odgovor je - da. I to, na kraju krajeva, rezultira napuhivanjem nekretninskog balona. Burza u Hrvata ima dva problema. Prvi je što su se građani, ulažući u nju, dvaput nepovratno opekli. Riječ je kolapsu CROBEX-a iz 2008. kada je pao s otprilike 5500 na nekih 1200, a drugi put 2017. kada je propao Agrokor. Nakon toga, ljudi jednostavno zaziru od hrvatske burze. Ovo je strana potražnje, a strana ponude ima taj problem što mi nismo nikad razvili burzovna poduzeća, kojih imamo tri-četiri. Na primjer, PBZ je bio na burzi, a sad se povlači. Intesa je bila vlasnik 98 posto PBZ-a, sad je 99 posto. Recite mi, kakvo je to burzovno poduzeće gdje se trguje s dva posto dionica? Poduzeća koja bi trebala biti na burzi, tzv. blue chip, koja bi plaćala dividendu i osiguravala određene prihode, uopće nisu tamo izlistana - a ona su ključ svega. Dakle, na burzi nisu HEP, HAC... Osim toga, mi nikada nismo razvili tržište obveznica. Generalno, u Europi je vrijednost obveznice 100.000 eura... Tko to može kupit? U SAD-u je ona 1000 dolara. Da bi se uspostavilo smisleno tržište kapitala, potrebna je politička volja i mijenjanje korporativne kulture uslijed koje velike državne firme ne bi trebale ići po financiranje kod banaka nego kod naroda i to putem obveznica.

image
njuškalo screenshot

Cijena prosječne kuće u Londonu 1995. bila 4,4 puta veća od prosječne plaće, da bi se taj omjer u 2013. povećao na 12,2. Je li stambeni prostor izgubio svoju osnovnu namjenu i ima li mjesta čovječnosti u ‘modernoj’ ekonomiji?

Imate još bolji primjer od Londona, a to je Dubai. Doduše, slična stvar se dešava gotovo svugdje. Bogati ljudi zaključe da bi im dobro došao stan u određenoj metropoli pa ga onda i kupe. Takva navala potražnje na neki urbani centar onda katapultira cifre kojima se trži. Otprilike je tako i sa Splitom. Tu postoji, relativno veliko, sveučilište i mladi iz okolice dolaze u taj grad studirati. Nekima od njih bogati tata kupi stan, dok netko drugi zaključi da će se okušati u rentiljerskom biznisu pa si uzme apartman za iznajmljivanje. No postoji i još jedan faktor. Naime, u okolici Splita vjerojatno ima stanova čija je cijena 1000-1500 eura, a koji su stari 50-70 godina. Problem je što taj stan morate obnoviti, a to košta. Onda kupci, da izbjegnu čitav taj proces, koji uključuje famozno natezanje s majstorima, radije plate 2500 eura po kvadratu i - mirna Bosna. 

Želite li dopuniti temu ili prijaviti pogrešku u tekstu?
22. svibanj 2022 23:53