StoryEditor
Prostorijaruke na muke

Na neetažirane nekretnine neće se moći dizati hipotekarni krediti

Piše PSD.
28. prosinca 2012. - 13:30
Ako se do 1. siječnja 2015. godine ne etažiraju sve stambene zgrade u RH i kao takve ne upišu u zemljišne knjige, u njima se neće moći prodavati stanovi niti će biti moguće izvršiti promjenu vlasništva po bilo kojoj drugoj osnovi ili, pak, upisati hipoteka kod podizanja kredita.

Tako je etažiranje postalo potreba, a nikako luksuz. U Europskoj uniji jedino je u etažiranoj zgradi moguće prodati stan, dok u Hrvatskoj svaka druga zgrada nije etažirana niti je upisana u zemljišne knjige, a vlasnici stanova u takvim zgradama ne posjeduju pravovaljane vlasničke listove. Često se zna dogoditi da su u zemljišniku još uvijek upisane oranice ili livade, premda je zgrada izgrađena na tom prostoru prije 20 ili više godina.

Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, suvlasnici stambenih zgrada moraju provesti postupke etažiranja. Hrvatski sabor već je 2010. godine produljio rok za provedbu tog postupka kako bi se zadovoljili uvjeti Europske unije i Svjetske banke za sređivanjem zemljišnih knjiga i katastra.

Riječ je o izradi plana za posebne dijelove zgrade te utvrđivanje posebnih i zajedničkih dijelova pojedine nekretnine, kao i njihovih veličina i vlasnika. Na početku postupka stručnjaci geodeti i arhitekti najprije izrađuju elaborat etažiranja, za što je nužno imati svu potrebnu tehničku dokumentaciju zgrade, poglavito građevinsku dozvolu ili neki drugi dokument na temelju kojega je zgrada izgrađena.

Katastar i zemljišne knjige

Kako doznajemo, mnogi suvlasnici stambenih zgrada, unatoč kratkoći roka, još uvijek nisu ni pokrenuli postupak prikupljanja potrebne dokumentacije za etažiranje. Naime, 1. siječnja 2015. godine je blizu, a nakon tog roka bit će nemoguće dobiti valjanu potvrdu o vlasništvu stana u gruntovnici ako zgrada u kojoj se nalazi nije etažirana.
Vlasnik nad nekretninom koji do sada nije bio upisan u zemljišne knjige nakon etažiranja bit će upisan kao vlasnik svog stana, poslovnog prostora, garaže te će steći i suvlasnički dio nad idealnim dijelom nekretnine, zemljištem na kojem je zgrada izgrađena i koje pripada toj zgradi.

Etažno vlasništvo može se protezati i na balkone, terase, podrume i tavanske prostore, pod uvjetom da služe isključivo jednom posebnom dijelu i ako su jasno razgraničene od ostalih dijelova nekretnine. Uvjeti da bi se uopće pristupilo etažiranju jest da objekt etažiranja mora biti upisan u katastar i zemljišnu knjigu. Etažiranjem se postaje vlasnikom stana, poslovnog prostora, garaže i slično, a suvlasnikom nad idealnim dijelom predmetne nekretnine zemljišta sa zgradom ili prava građenja sa zgradom.

Etažiranje je, zapravo, volja suvlasnika da povežu svoj poseban dio vlasništva u zgradi sa svojim idealnim suvlasničkim dijelom i da takav dogovor prenesu u zemljišnu knjigu, objašnjavaju geodeti s kojima smo razgovarali i koji nose glavninu posla kod etažiranja. Kad se to obavi, svaki suvlasnik može samostalno raspolagati svojim posebnim dijelom, jer se tada zna što su zajednički dijelovi nekretnine, a što je svačiji poseban dio. Osim što će se nakon etažiranja znati točno čije je što vlasništvo, omogućit će se i pravedna raspodjela troškova održavanja zajedničkih dijelova, što u mnogim zgradama stvara probleme i remeti odnose među susjedima.

Nakon etažiranja vlasnici će moći efikasnije gospodariti nekretninom, ali i njezinim posebnim dijelovima, te će se omogućiti pravičnija raspodjela iznosa za pričuvu ili nužne popravke zgrade. Međutim, dodatni je problem točno utvrđivanje suvlasničkih udjela u zajedničkim dijelovima zgrade, poglavito ako se ne postigne suglasnost svih stanara. 

− Postupak etažiranja ide vrlo sporo zbog tromog sustava zemljišne administracije, koji svakako više nije u mogućnosti pratiti tržište nekretnina. Također, nizom loših privremenih rješenja sustav je i sam pridonio sadašnjem stanju − objašnjava Hrvoje Tomić iz tvrtke “Geokvadrat”, koja se, među ostalim, bavi i etažiranjem stambenih zgrada.

Iako se krajnji rok primiče, većina suvlasnika toga nije svjesna, na što su ih dužni upozoriti i upravitelji zgrade. No, iza svakoga roka ima novi rok, vjerojatno se čeka novo produženje, smatra naš sugovornik, koji očekuje da će država, uvidi li da nakon isteka roka nije etažirano dovoljno zgrada, pokušati pojednostaviti postupak etažiranja i sređivanja zemljišnoknjižnog stanja.

Nova pljačkaška epizoda?

O postupku etažiranja te problemima na terenu, iz prve ruke smo doznali od Dalibora Lukende iz agencije “Goldal nekretnine”, koja je licencirana za poslove etažiranja.

− Prema našim informacijama s terena, ljudi su polako počeli shvaćati obvezu i pozitivne učinke etažiranja stambenih zgrada, no prečesto su nedovoljna sredstva na računima zajedničke pričuve i to je najveća kočnica u etažiranju zgrada, a u ovoj teškoj gospodarskoj situaciji suvlasnici nisu voljni financirati etažiranje na način da se povećava iznos minimalne zakonske pričuve po metru četvornome, tako da i uz svjesnost i dobru volju suvlasnika mnoge zgrade ostaju neetažirane.

Pitali smo ga je li primjetan porast interesa suvlasnika s obzirom na rok do 1. siječnja 2015. godine, na što je odgovorio kako je, prema njegovoj slobodnoj procjeni, taj interes povećan za tridesetak posto.

No, što će biti sa zgradama koje ne provedu etažiranje?

– Poznavajući naše zakonodavstvo, po svemu sudeći ništa, i vjerojatno će se ići u još jednu odgodu, čak ne možda i zbog neznanja ili nezainteresiranosti suvlasnika, koliko zbog nemogućnosti financiranja etažiranja iz zajedničkih sredstava pričuve. No, postoje izgledne i, po mojemu mišljenju, velike šanse da komercijalne banke potpuno ukinu upisivanje hipoteka na takvim nekretninama. One to, naravno, neće priznati, no budimo realni, njihovi su portfelji sada zatrpani novim nekretninama koje su financirali, a nisu prodane, i logično je da kreditiranje preusmjere u svoje projekte i tako višestruko zarade, opet na štetu slobodnog tržišnog natjecanja. Ako se tu zakonodavac ne umiješa, bit će to još jedna od neslavnih pljačkaških epizoda u novijoj povijesti hrvatskog tržišta nekretnina uz blagoslov vlasti, koja po običaju zna za kretanja i tendencije jer ih se stalno upozorava, ali još uvijek ne čini ništa − upozorava Lukenda.

Često se zna dogoditi da suvlasnici nemaju novca za etažiranje, a nas je zanimalo pomaže li država u takvim slučajevima.

− Država u takvim slučajevima ne pomaže. Jedina je mogućnost dizanje kredita kod komercijalnih banaka i financiranje, ili ako tvrtka koja izvodi etažiranje pristane na plaćanje u ratama kako se novac bude prikupljao na zajedničkim sredstvima pričuve. No, kako etažiranje nije glavna briga suvlasnika, nego poluraspadnute i nefunkcionalne zgrade (liftovi, krovovi, fasade, instalacije), mnogi će još neko vrijeme etažiranje gurnuti po strani − misli naš sugovornik, kojega smo još upitali i što činiti u situacijama kad se suvlasnici ne mogu međusobno dogovoriti.

− Etažiranje je zapravo samo oblik razvrgnuća suvlasničke zajednice, koji može biti dogovoran – izvansudski, dakle, kada svi suvlasnici potpišu i ovjere ugovor, ili ako se svi ne dogovore, onda može biti sudski u obliku izvanparničnog postupka. To se najčešće događa kada se suvlasnici spore kome pripada, primjerice, drvarnica ili podrum, ili u kojoj kvadraturi, te kada dio njih ne želi ući u postupak etažiranja.

U praksi, ako ima novca na računu zajedničke pričuve, predstavnik suvlasnika najčešće skupi određeni broj potpisa na suglasnosti za etažiranje od suvlasnika, gdje zajednički zbrojena kvadratura stanova − garaža − poslovnih prostora prelazi 51 posto u odnosu na ukupnu kvadraturu svih samostalno uporabnih cjelina u zgradi i onda se započne proces etažiranja, koji se možda ne bude mogao dovršiti jer dio njih ne želi potpisati i onda se ide na sudsko rješavanje. Ako, pak, nema dovoljno novca na računu, a postoje otpori među suvlasnicima, tvrtka koja se angažirala da počne etažiranje najčešće odustaje od posla − zaključuje Lukenda.

Stanislav SOLDO 

Želite li dopuniti temu ili prijaviti pogrešku u tekstu?
29. srpanj 2021 13:35